# 长实集团（1113.HK）财务估值分析

## 一、财务质量评估

| 指标 | 数值 | 评价 |
|------|------|------|
| PE | 5-6倍 | 极低 |
| PB | ~0.3-0.4倍 | 大幅破净 |
| ROE | 3-4% | 极低 |
| 负债率 | ~5% | 行业最低 |
| 信用评级 | A/A2 | 投资级 |
| 2025H1利润增长 | -26.75% | 大幅下滑 |

**盈利能力评分：★★☆☆☆（1.5/5）**

ROE 3-4%、利润同比下降27%——财务面不佳。唯一亮点是资产负债表极度健康。

## 二、估值分析

### PE 5-6倍为什么不便宜？

表面上PE 5-6倍看似极度低估，但需理解：
1. 地产商利润波动大——今年的利润不代表"正常化"水平
2. ROE 3-4%意味着即使PE很低，你获得的实际回报也只是3-4%/年（如果不增长）
3. 物业重估利润可能不可持续
4. 市场在对地产行业系统性"去估值"

### PB 0.3-0.4倍——真正的安全垫

PB 0.3-0.4倍意味着：你以3-4折买入了长实的净资产。这些净资产包括：
- 香港核心地段物业
- 内地物业项目
- 基建投资
- 飞机租赁资产
- 大量现金

即使资产有30%的减值，PB仍低于0.6倍。这是真正的"硬底"。

### 净资产折让分析
| 资产类别 | 账面价值 | 保守估值 | 折让 |
|----------|----------|----------|------|
| 香港物业 | ~1,500亿 | ~1,200亿 | 20% |
| 内地物业 | ~800亿 | ~500亿 | 37% |
| 投资物业 | ~600亿 | ~500亿 | 17% |
| 基建/飞机/现金 | ~800亿 | ~750亿 | 6% |
| **合计** | **~3,700亿** | **~2,950亿** | **~20%** |
| **当前市值** | | **~1,200亿** | **60%折让** |

即使资产大幅减值20%，股价仍然有100%+的上涨空间才能回到NAV。

## 三、巴菲特式判断

### 巴菲特为什么通常不买地产股？
1. 利润不可预测——销售进度、交付节奏都难以精确预判
2. 重资产——大量资金被土地和在建工程占用
3. 行业周期性强——无法确保10年后还能盈利
4. 管理层对结果的控制力有限——更多取决于宏观环境

### 但长实有什么不同？
1. **极低负债**——不会被周期杀死
2. **多元化**——不完全依赖物业销售
3. **管理层水平**——李氏家族的资产配置能力被市场认可
4. **估值极低**——PB 0.3-0.4倍提供了巨大的安全边际

## 四、核心结论

**综合评分：★★☆☆☆（2.5/5）**

长实是一个"深度价值+极低风险"的标的：PE 5-6倍、PB 0.3倍、负债率5%，几乎不可能破产。但ROE 3-4%说明这些"便宜"的资产没有在有效创造价值。

投资长实的逻辑是"价值回归"或"周期反转"，而非"持续复利"。它适合有耐心的逆向投资者，不适合追求年化15%复合回报的长期持有者。
