# 华润万象生活（1209.HK）投资研究

## 公司概况

| 项目 | 内容 |
|------|------|
| 公司名称 | 华润万象生活服务股份有限公司 |
| 股票代码 | 1209.HK |
| 上市时间 | 2020年12月 |
| 市值 | 约1034亿港元 |
| 所属行业 | 物业管理 / 商业运营服务 |
| 控股股东 | 华润置地（持股约72.3%） |
| 核心管理层 | 董事会主席李欣、总裁喻霖康 |

## 核心财务数据（2025年报）

| 指标 | 数据 | 同比 |
|------|------|------|
| 营业收入 | 180.2亿元 | +5.7% |
| 核心净利润 | 39.5亿元 | +13.7% |
| 毛利率 | 35.5% | +2.6pct |
| 每股股息 | 1.731元 | +12.7% |
| 核心净利润派息率 | 100% | 连续三年 |
| 在手现金 | 158.0亿元 | - |
| 经营现金流/核心净利润 | 103.3% | >100% |

## 业务结构

- **商业航道**：收入69.1亿元（占比38.3%），同比+10.1%，毛利率63.1%
- **物业航道**：收入108.5亿元（占比60.2%），同比+1.1%
- **生态圈业务**：收入约2.6亿元（占比1.5%）

## 运营数据

- 在营购物中心：135座（含第三方37座）
- 在营购物中心面积：1489万平方米
- 购物中心出租率：97.1%
- 购物中心零售额：约2500亿元（全年推算）
- 万象星会员：突破7200万
- 物业在管面积：4.26亿平方米

## 研究框架

本研究从四个维度对华润万象生活进行深度分析：

| 文件 | 分析维度 | 核心问题 |
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| [01-商业模式分析](01-商业模式分析-段永平视角.md) | 商业本质与护城河 | 这门生意的本质是什么？能否长期做下去？ |
| [02-财务估值分析](02-财务估值分析-巴菲特视角.md) | 财务质量与估值 | 赚的是真金白银吗？当前价格值不值？ |
| [03-行业竞争分析](03-行业竞争分析-芒格视角.md) | 竞争格局与多元思维 | 行业终局是什么？公司能否胜出？ |
| [04-风险管理层评估](04-风险管理层评估-李录视角.md) | 风险识别与管理层 | 最大的风险是什么？管理层靠谱吗？ |
| [最终报告](最终报告.md) | 综合评估 | 最终投资结论 |

## 研究日期

2026年5月16日

## 数据来源

公司2025年年报、2025年中期报告、券商研报（招银国际、开源证券、美银证券、第一上海证券等）、赢商网、同花顺、东方财富等公开数据。
