# Track 01 — Figures（行业大佬）：国内房产投资(房产投资人视角)

> Phase 1 / Track 01 输出。locale=`zh-CN`(中国大陆,聚焦 2021 年以来深度下行期)。profile=`practitioner`。industry_type=`high_capital_practitioner`。
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> **本 track 的最高优先级是「甄别」不是「背书」。** 国内房产「大师」大量是利益相关方(卖课 / 卖咨询 / 与中介开发商分佣 / 只晒对不晒错)。收录每一位 figure 是为了「呈现一种分析框架 / 一种现状样本」,**绝不等于推荐跟随**。每张卡片的「争议 / 批评」字段是核心,不回避。
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> **强警示**:本 track 收录欧成效 / 水库论坛作为**反面 / 强警示样本**。其高杠杆 + 灰色操作体系在 2021 年后的下行周期里让大量跟随者深套、断供。卡片里明确标注危害,**绝不背书**。
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> **一手信号结构性偏薄的诚实声明**:国内房产 figures 的一手内容主阵地(微信公众号 / 知乎专栏 / 小宇宙 / 抖音)恰好全在 zh-CN 信源黑名单上。本 track 不往 manifest 里硬塞黑名单 URL —— 一手占比因此偏低,可用一手主要是:figure 本人著作的豆瓣条目(按 track 规矩判 secondary)、严肃媒体(财新 / 证券时报 / 21 世纪经济报道等)对其观点的转述报道(secondary)、高校 / 研究机构发布会的官方页面(部分 verified_primary)。这一点在 Phase 2 接口和 SKILL.md 诚实边界节都要明说。

## Source Manifest

| source_id | url | bucket | last_checked | author/host | one-line note |
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| T01-S001 | https://rice.fudan.edu.cn/info/1014/1153.htm | verified_primary | 2026-05-14 | 复旦大学中国经济研究中心 | 黄奇帆复旦房地产讲座官方记录,《分析与思考》原始素材之一 |
| T01-S002 | https://book.douban.com/subject/35149551/ | secondary | 2026-05-14 | 上海人民出版社 / 豆瓣 | 黄奇帆《分析与思考:黄奇帆的复旦经济课》条目(track 规矩:著作条目判 secondary) |
| T01-S003 | https://finance.sina.com.cn/roll/2025-03-05/doc-inenqxsm4485355.shtml | secondary | 2026-05-14 | 新浪财经 | 黄奇帆 2025 房地产研判演讲转述(五大指标 / 止跌回稳判断) |
| T01-S004 | https://news.qq.com/rain/a/20250114A06TIM00 | secondary | 2026-05-14 | 腾讯新闻 | 黄奇帆 2025 开年演讲转述：「核心是卖地环节没管好」 |
| T01-S005 | https://m.thepaper.cn/newsDetail_forward_8059105 | secondary | 2026-05-14 | 澎湃新闻 | 黄奇帆「人均 50 平,中国房地产已达天花板」演讲转述 |
| T01-S006 | https://www.thepaper.cn/newsDetail_forward_14414404 | secondary | 2026-05-14 | 澎湃新闻 / 湃客 | 刘胜军《三年前,许家印误服了一剂叫"任泽平"的药》——任泽平恒大争议核心文 |
| T01-S007 | https://m.21jingji.com/article/20210319/herald/dc7e21ccca0fb4bf30fa333eca0e290b_zaker.html | secondary | 2026-05-14 | 21 世纪经济报道 | 任泽平 1500 万年薪去职恒大报道 |
| T01-S008 | https://www.stcn.com/article/detail/797232.html | secondary | 2026-05-14 | 证券时报 | 任泽平职业轨迹报道(房企→券商→银行,「网红经济学家」频繁跨界) |
| T01-S009 | https://app.dahecube.com/nweb/news/20241226/221927nfcd7a94582d.htm | secondary | 2026-05-14 | 大河财立方 | 李迅雷《2025 年中国经济展望》——含房地产销售跌幅 / 人口判断 |
| T01-S010 | https://www.guancha.cn/lixunlei/2025_09_11_789749.shtml | secondary | 2026-05-14 | 观察者网(李迅雷专栏) | 李迅雷《"未富先债",怎么解？》——居民偿债压力与购房意愿 |
| T01-S011 | https://app.dahecube.com/nweb/news/20220811/135788nfcee8be59d6.htm | secondary | 2026-05-14 | 大河财立方 | 李迅雷《人口负增长时代,地产、金融及细分行业将迎来大变局》 |
| T01-S012 | https://finance.sina.com.cn/jjxw/2024-12-06/doc-incypxhf1789323.shtml | secondary | 2026-05-14 | 新浪财经 | 马光远「房地产作为最佳投资品的时代结束了」演讲转述 |
| T01-S013 | https://news.qq.com/rain/a/20241213A0652T00 | secondary | 2026-05-14 | 腾讯新闻 | 马光远「一线热点二线预期回归,房地产重要性被全面低估」 |
| T01-S014 | https://news.qq.com/rain/a/20241022A05MO700 | secondary | 2026-05-14 | 腾讯新闻 | 香帅 2025 年度演讲《钱从哪里来？》转述(房产缩水与消费) |
| T01-S015 | https://book.douban.com/subject/34925762/ | secondary | 2026-05-14 | 中信出版社 / 豆瓣 | 香帅《钱从哪里来》条目(track 规矩:著作条目判 secondary) |
| T01-S016 | https://book.douban.com/subject/35296867/ | secondary | 2026-05-14 | 中信出版社 / 豆瓣 | 香帅《香帅财富报告》条目(track 规矩:著作条目判 secondary) |
| T01-S017 | https://sh.focus.cn/zixun/a2627d0aeed0ed09.html | secondary | 2026-05-14 | 搜狐焦点 | 真叫卢俊创业七周年演讲全记录(团队定位 / 行业观) |
| T01-S018 | https://m.thepaper.cn/newsDetail_forward_29247975 | secondary | 2026-05-14 | 澎湃新闻 | 真叫卢俊团队对小中介生存现状的调查报道 |
| T01-S019 | https://www.huxiu.com/article/2995153.html | secondary | 2026-05-14 | 虎嗅网 | 真叫卢俊《普通人的房子,都不太会涨》观点文 |
| T01-S020 | https://www.stcn.com/article/detail/1661758.html | secondary | 2026-05-14 | 证券时报 | 《房产中介自媒体乱象亟待整治》——子木一类自媒体喊单 / 制造焦虑监管视角 |
| T01-S021 | https://finance.sina.com.cn/jjxw/2025-04-15/doc-inetemnk8395423.shtml | secondary | 2026-05-14 | 新浪财经 | 房产中介自媒体乱象报道(伪造房源 / 编造断供数据) |
| T01-S022 | https://www.ittime.com.cn/news/news_18423.shtml | secondary | 2026-05-14 | IT 时代网 | 《欧成效如何通过诈骗成为"欧神"》——水库体系灰色操作起底 |
| T01-S023 | https://www.163.com/dy/article/FV3PA5030519D9A7.html | secondary | 2026-05-14 | 网易订阅 | 《起底"欧神":与炒房时代一起坠落》——水库封号 / 高杠杆危害 |
| T01-S024 | https://m.thepaper.cn/newsDetail_forward_15824223 | secondary | 2026-05-14 | 澎湃新闻 | 欧成效抖音「重出江湖」报道 + 2022-2023 自曝巨亏 |
| T01-S025 | https://finance.sina.cn/2023-01-05/detail-imxzcvpc8968368.d.html | secondary | 2026-05-14 | 新浪财经 | 「中国炒房天王」欧神 2022 爆亏 1500 万报道 |
| T01-S026 | https://www.qstheory.cn/20251231/f3cb83eb629f452ebf1fdbc0294557be/c.html | secondary | 2026-05-14 | 求是网 | 《改善和稳定房地产市场预期》——官方理论刊物,政策定调背景 |
| T01-S027 | https://renwu.eastmoney.com/lixunlei/index.html | reference | 2026-05-14 | 东方财富 | 李迅雷人物档案页(身份核对) |

## 总览（按行业影响力 / 框架性排序）

| # | 姓名 | 流派 | 核心身份 | 一句话贡献 | 值得读/听/看 | 来源数 |
|---|------|------|---------|----------|------------|-------|
| 1 | 黄奇帆 | 经济学家 / 框架派 | 前重庆市长,全国人大财经委原副主任 | 把房地产讲成一套「土地财政 + 房地产金融 + 长效机制」的体系,而非孤立价格问题 | 📖🎬 | 5 |
| 2 | 李迅雷 | 经济学家 / 框架派 | 中泰证券首席经济学家兼研究院院长 | 用「人口负增长 + 居民偿债压力 + 城市分化」给房产长期结构定调,相对严谨 | 📖🎬 | 4 |
| 3 | 香帅(唐涯) | 经济学家 / 框架派 | 原北大金融系副教授,香帅数字金融工作室创始人 | 把房产放进「整个家庭财富结构」里看,而不是单独一项资产 | 📖🎬 | 3 |
| 4 | 任泽平 | 经济学家 / 框架派(强争议) | 经济学家,曾任恒大集团首席经济学家 | 「长期看人口、中期看土地、短期看金融」分析框架影响极大——但本人预测信誉与利益关联是大争议 | 📖 | 3 |
| 5 | 马光远 | 经济学家 / 评论派 | 经济学家,房地产评论高频输出 | 高频公开评论,「房地产作为最佳投资品的时代结束了」是其标志判断 | 🎬 | 2 |
| 6 | 真叫卢俊 | 自媒体派(相对专业) | 「真叫卢俊」自媒体 / 上海商务咨询公司创始人 | 一线房产观察 + 行业 / 产品视角,相对克制,「普通人的房子不太会涨」 | 🎬 | 3 |
| 7 | 子木(子木聊房) | 自媒体派(喊单风格,警示样本) | 「子木聊房」公众号作者 | 影响力大但偏判断 / 喊单 / 制造焦虑风格——作为「自媒体派现状样本」收录并标注 | ⚠️ | 2 |
| 8 | 欧成效(欧神 / 水库论坛) | **反面 / 强警示样本,绝不背书** | 「水库论坛」创始人 | 高杠杆 + 灰色操作技术流买房体系——本 track 作为**反面教材**收录,明确标注危害 | ⚠️ | 4 |

> retained = 8。经济学家 / 框架派 5(黄奇帆 / 李迅雷 / 香帅 / 任泽平 / 马光远),自媒体派 2(真叫卢俊 / 子木),反面强警示样本 1(欧成效)。
> **机构研究署名者**(贝壳研究院 / 中指研究院 / 克而瑞 / 易居研究院的首席与报告署名者)作为人物线索识别,但主体放 Track 05 sources,本 track 不单独成卡——见文末说明。

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### 1. 黄奇帆

- **One-liner**: 把房地产从「房价涨跌」拔高到「土地财政 + 房地产金融 + 预售制 + 长效机制」的系统性问题来讲——投资人读他不是为了听涨跌,是为了拿到一套理解中国房产为何如此运转的结构框架。 (evidence: [T01-S001, T01-S003])
- **核心身份**: 前重庆市长、全国人大财政经济委员会原副主任;现为复旦大学等机构的演讲常客。体制内主政 + 学术输出双重身份,这正是他框架「自上而下」、偏制度视角的来源。
- **代表作品**:
  - 《分析与思考:黄奇帆的复旦经济课》(上海人民出版社)——复旦 12 次讲座结集,房地产是其中独立一编 (evidence: [T01-S002])
  - 《结构性改革》——延续制度视角谈中国经济与房地产
  - 2025 开年 / 两会期间多场房地产专题演讲(五大指标分析下行幅度) (evidence: [T01-S003, T01-S004])
- **值得读 / 听 / 看的 3 件事**:
  - 📖 《分析与思考:黄奇帆的复旦经济课》——房地产编是入门中国房产制度的最佳单一文本: https://book.douban.com/subject/35149551/ (collected: 2026-05-14)
  - 🎬 复旦《关于建立房地产基础性制度和长效机制的若干思考》讲座官方记录(万字,化解「十大失衡」): https://rice.fudan.edu.cn/info/1014/1153.htm (collected: 2026-05-14)
  - 🎙️ ⚠️ 未找到非黑名单平台的长 podcast;其长内容主要以演讲实录 / 出版物形式存在
- **核心思想关键词** (3-5 个): 土地财政 / 房地产金融体系 / 预售制改革 / 长效机制(房住不炒的制度落地) / 房地产「十大失衡」
- **voice_samples**:
  - 客户解释样本(转述,基于 S003 演讲): 「判断房价高不高,别只看一套房多少钱——看一个普通家庭要不吃不喝攒多少年。2020 年前后是 23 到 30 年,世界上正常是 7 到 10 年。这一轮跌下来,大概回到 10 到 20 年,所以是在往合理区间走,不是崩。」 (source: T01-S003, 转述)
  - 同业讨论样本(转述,基于 S004 演讲): 「这一轮的根子不在买房环节,核心是卖地环节没管好——地价、土地批租的节奏出了问题,前端不改,后端调控都是按下葫芦浮起瓢。」 (source: T01-S004, 转述)
  - 监管 / 专业讨论样本(转述,基于 S001 讲座): 「房地产要建基础性制度和长效机制,关键是把开发商资产负债率压到 70% 以内、买地用自有资金、改革按揭和预售制度——不是头痛医头地限购限贷,是把整个金融杠杆结构理顺。」 (source: T01-S001, 转述)
- **sub_skill_candidate**: `false` —— 框架性极强、是 Phase 2 心智模型的核心来源之一,但他是「制度分析者」不是「房产投资方法论的体系建立者」,本人也不做投资指导;其内容作为 canon / 心智模型底座吸收,不单独蒸成 sub-skill。
- **dual_role**: `"former-policymaker + thinker"`(体制内主政经历 + 学术演讲输出)
- **最近 12 个月动态**: 2025 年初多场演讲用「五大指标」量化 2021-2024 下行(建筑量跌约 65%、一手房销量跌超 60%、土地批租从 8.7 万亿降到约 3 万亿、房价较 2020 年跌 40-50%),判断 2025 年「止跌回稳、开启新阶段」;并提出城乡融合 / 新市民需求消化过剩产能的长期路径。 (evidence: [T01-S003, T01-S004])
- **争议 / 批评**: ① 「止跌回稳」的乐观判断与 2024-2025 二手房挂牌量高企、成交周期拉长的现实有距离,被批偏官方口径、对城市分化和居民资产负债表受损估计不足;② 制度框架宏大,但对**个人投资者**的可操作性弱——他讲的是「国家该怎么办」,不是「我该不该买」,投资人不能把他的「回稳」直接当买入信号。
- **来源** (≥ 3 条):
  - [Secondary→书条目] 《分析与思考》豆瓣条目: https://book.douban.com/subject/35149551/ , collected: 2026-05-14 (evidence: [T01-S002])
  - [Verified Primary] 复旦中国经济研究中心讲座官方记录: https://rice.fudan.edu.cn/info/1014/1153.htm (evidence: [T01-S001])
  - [Secondary] 新浪财经《黄奇帆 2025 最新演讲：对当前经济和房地产发展研判》: https://finance.sina.com.cn/roll/2025-03-05/doc-inenqxsm4485355.shtml (evidence: [T01-S003])
  - [Secondary] 腾讯新闻《黄奇帆「2025 开年演讲」：核心是"卖地环节"没管好》: https://news.qq.com/rain/a/20250114A06TIM00 (evidence: [T01-S004])
- **可信度自评**: high —— 身份与公开内容明确,框架被跨来源反复引用;扣分项是「长 podcast 类一手材料缺失」「2025 乐观判断需对齐下行现实」,但作为框架来源足够可靠。

### 2. 李迅雷

- **One-liner**: 国内卖方研究里相对最克制的房地产宏观分析者——不喊涨不喊跌,而是用人口负增长、居民偿债压力、城市结构性分化这三个长变量,给「房产作为资产到底处在什么周期位置」定调。 (evidence: [T01-S009, T01-S010, T01-S011])
- **核心身份**: 中泰证券首席经济学家兼研究院院长;中国证券研究行业第一代代表人物之一。立场是「卖方首席」,这是优点(数据扎实、长期跟踪)也是需要警惕的点(券商研究有自身立场)。
- **代表作品**:
  - 《2025 年中国经济展望:聚焦最终需求》——含房地产销售跌幅与投资判断 (evidence: [T01-S009])
  - 《人口负增长时代,地产、金融及细分行业将迎来大变局》——人口拐点与房产关系的代表文 (evidence: [T01-S011])
  - 《"未富先债",怎么解？》——居民部门资产负债表与购房意愿 (evidence: [T01-S010])
- **值得读 / 听 / 看的 3 件事**:
  - 📖 《人口负增长时代,地产、金融及细分行业将迎来大变局》(大河财立方刊载): https://app.dahecube.com/nweb/news/20220811/135788nfcee8be59d6.htm (collected: 2026-05-14)
  - 🎬 《李迅雷：2025 年中国经济展望》(大河财立方,含房地产销售面积跌幅预测): https://app.dahecube.com/nweb/news/20241226/221927nfcd7a94582d.htm (collected: 2026-05-14)
  - 🎙️ ⚠️ 长 podcast 一手材料在非黑名单平台未找到;其长内容以研报 / 专栏文章为主(观察者网设有「李迅雷专栏」)
- **核心思想关键词** (3-5 个): 人口负增长 / 居民部门偿债压力 / 城市结构性分化(一二线结构性短缺 vs 三四五线总量过剩) / 销售透支(2016-2024 透支约 6.1 亿平米) / 房地产稳定基金
- **voice_samples**:
  - 客户解释样本(转述,基于 S009/S010): 「不要问『房价会不会涨』,先问『谁来买』。中国居民部门的实际偿债压力已经高于主要发达经济体,2016 到 2024 年住宅销售大概透支了 6 亿多平米——需求是被提前消费掉的,这是个慢变量,不是一两个政策能逆转的。」 (source: T01-S009, 转述)
  - 同业讨论样本(转述,基于 S011): 「人口负增长、老龄化加速、总人口下降三件事同时来,地产和金融是首当其冲的两个行业;但也别一刀切——还有大概三亿新市民没买房,大城市化进程还没走完,所以是『结构分化』不是『全面崩塌』。」 (source: T01-S011, 转述)
  - 监管 / 专业讨论样本(转述,基于 S009): 「三四五线可能确实总量过剩了,但一二线今后可能还有结构性短缺。我多次建议设立房地产稳定基金——政策要做的是托住底线和预期,不是再去刺激一轮加杠杆。」 (source: T01-S009, 转述)
- **sub_skill_candidate**: `false` —— 严谨、是「人口 / 城市分化」心智模型的关键证据来源,但他是宏观分析者、不输出个人房产投资方法论;作为 Phase 2 心智模型证据和 canon 吸收,不单独成 sub-skill。
- **最近 12 个月动态**: 2024 年底《2025 年中国经济展望》预测 2025 年住宅销售面积同比跌幅有望从约 -15% 收窄到约 -5%,但开发投资同比可能仍在 -10% 左右;2025 年 9 月《"未富先债"》进一步强调居民偿债压力对购房意愿的压制;持续主张设立房地产稳定基金。 (evidence: [T01-S009, T01-S010])
- **争议 / 批评**: ① 身份是券商首席,卖方研究天然有立场,其判断需与独立 / 官方数据交叉验证;② 「一二线结构性短缺」的判断在 2024-2025 一线核心城市也出现量价回调的背景下被质疑过于乐观——「短缺」是长期结构判断,不能直接读成「一线现在能买」。
- **来源** (≥ 3 条):
  - [Secondary] 大河财立方《人口负增长时代,地产、金融及细分行业将迎来大变局》: https://app.dahecube.com/nweb/news/20220811/135788nfcee8be59d6.htm (evidence: [T01-S011])
  - [Secondary] 大河财立方《李迅雷：2025 年中国经济展望》: https://app.dahecube.com/nweb/news/20241226/221927nfcd7a94582d.htm (evidence: [T01-S009])
  - [Secondary] 观察者网李迅雷专栏《"未富先债",怎么解？》: https://www.guancha.cn/lixunlei/2025_09_11_789749.shtml (evidence: [T01-S010])
  - [Reference] 东方财富李迅雷人物档案页: https://renwu.eastmoney.com/lixunlei/index.html (evidence: [T01-S027])
- **可信度自评**: high —— 长期公开输出、数据扎实、跨来源被引用;扣分项是「卖方立场」与「长访谈一手材料缺失」,但在框架派里属于最可靠的一档。

### 3. 香帅(唐涯)

- **One-liner**: 把「该不该买房」改写成「房产在我整个家庭财富结构里该占多少」——对投资人最大的价值是提供「资产配置 / 流动性」这一层视角,而不是房产单品判断。 (evidence: [T01-S014, T01-S015])
- **核心身份**: 本名唐涯,原北京大学金融系副教授、博士生导师,香帅数字金融工作室创始人。研究方向为资产定价、宏观金融、行为金融学。立场需注意:其内容大量通过付费课程 / 年度演讲分发,有知识付费的商业属性。
- **代表作品**:
  - 《钱从哪里来》系列(中信出版社)——家庭财富视角,最新一本为《钱从哪里来 5:微利社会》 (evidence: [T01-S015])
  - 《香帅财富报告》/《香帅中国财富报告(2024-2025)》——年度更新的中国家庭财富结构观察 (evidence: [T01-S016])
  - 《香帅金融学讲义》《金钱永不眠》《熟经济》
- **值得读 / 听 / 看的 3 件事**:
  - 📖 《钱从哪里来》豆瓣条目(家庭资产配置含房产的入门文本): https://book.douban.com/subject/34925762/ (collected: 2026-05-14)
  - 🎬 香帅 2025 年度演讲《钱从哪里来？》转述(谈房产缩水如何传导到消费欲望): https://news.qq.com/rain/a/20241022A05MO700 (collected: 2026-05-14)
  - 🎙️ ⚠️ 长 podcast 一手材料未在非黑名单平台找到;其长内容主要是得到付费课程 + 年度演讲(付费 / 商业属性需标注)
- **核心思想关键词** (3-5 个): 家庭资产配置(房产只是其中一项) / 财富结构 / 房产流动性折价 / 「熟经济 / 微利社会」(高增长结束后的低回报常态) / 收入-资产-消费的传导
- **voice_samples**:
  - 客户解释样本(转述,基于 S014/S015): 「别问『房子还能不能买』,先把你家的资产摊开看:房产占了多少、现金占了多少、能随时动用的有多少。一个健康的家庭财富结构,不该是一套房压上去之后什么余地都没有。」 (source: T01-S015, 转述)
  - 同业讨论样本(转述,基于 S014 年度演讲): 「这两年一个很明确的链条:房产缩水→家庭账面财富下降→消费欲望跟着往下走。房子不只是房子,它是大多数中国家庭的『财富锚』,锚动了,整个消费心理都会动。」 (source: T01-S014, 转述)
  - 监管 / 专业讨论样本(推断,基于其「微利社会 / 熟经济」一以贯之的论述): 「我们可能要接受一个『微利社会』——过去那种靠某一类资产单边大涨赚钱的时代结束了,房产、股票、理财都进入低回报常态,配置逻辑要从『赌哪个涨』换成『怎么不被单一资产拖垮』。」 (source: T01-S015, 推断)
- **sub_skill_candidate**: `false` —— 「房产在资产配置中的位置」是本 skill 的核心子领域之一,香帅是该视角最重要的来源;但她的体系是「家庭财富管理」的、房产只是其中一块,且强商业 / 付费属性——其视角作为 Phase 2 心智模型吸收,不单独成 sub-skill。
- **dual_role**: `"academic + knowledge-entrepreneur"`(金融学者 + 知识付费创业者——后者意味着内容有商业激励,需标注)
- **最近 12 个月动态**: 2024 年 10 月「共潮生·香帅年度展望」演讲中明确讨论「收入下降 + 房产缩水 → 消费欲望下降」;持续更新《香帅中国财富报告(2024-2025)》,延续「微利社会 / 熟经济」的低回报常态判断。 (evidence: [T01-S014, T01-S016])
- **争议 / 批评**: ① 内容主要走知识付费(得到课程 / 付费报告 / 年度演讲),有「为续费而持续产出观点」的商业激励,框架的严谨度与商业包装混在一起,需要剥离;② 视角偏「家庭财富管理」的中产配置语境,对**纯投资者**的房产单品决策(选城市 / 选板块 / 尽调)指导有限——她回答「房产该占多少」,不回答「这套该不该买」。
- **来源** (≥ 3 条):
  - [Secondary→书条目] 《钱从哪里来》豆瓣条目: https://book.douban.com/subject/34925762/ (evidence: [T01-S015])
  - [Secondary→书条目] 《香帅财富报告》豆瓣条目: https://book.douban.com/subject/35296867/ (evidence: [T01-S016])
  - [Secondary] 腾讯新闻《香帅年度演讲：2025 年,钱从哪里来？》: https://news.qq.com/rain/a/20241022A05MO700 (evidence: [T01-S014])
- **可信度自评**: medium —— 学术背景与公开作品明确、家庭配置视角有独特价值;降为 medium 的原因是强知识付费商业属性 + 长访谈类一手材料缺失,框架需与商业包装剥离后使用。

### 4. 任泽平

> ⚠️ **利益关联与争议警示(intake 明确要求)**:任泽平贡献了国内流传最广的房产分析框架,但他本人的预测信誉、利益关联、立场前后反复都是严重争议点。本卡片收录他**是因为「长期看人口、中期看土地、短期看金融」这个框架已成为行业通用语言**,不是因为他的判断可信。读他的人必须把「框架」和「他本人的喊话」彻底分开。

- **One-liner**: 「房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融」这句话的提出者——这个三层框架本身有解释力、已成行业标准语言;但提出者本人是「带框架的喊话者」的典型反面案例。 (evidence: [T01-S006, T01-S007])
- **核心身份**: 经济学家;职业轨迹横跨体制内研究机构 → 券商(国泰君安 / 东吴证券)→ **恒大集团首席经济学家(2017.12-2021.3,年薪 1500 万)** → 又回券商 → 再到银行系。频繁跨界本身就是争议点之一。 (evidence: [T01-S007, T01-S008])
- **代表作品**:
  - 「房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融」分析框架——其最有价值、也是唯一值得单独吸收的遗产
  - 《房地产周期》等周期研究著作
  - 恒大任内的系列研报与公开演讲(已被证伪的乐观预测主要出自这一时期)
- **值得读 / 听 / 看的 3 件事**:
  - 📖 「长期看人口、中期看土地、短期看金融」框架本身——但建议通过中性转述 / 他人复盘来读,**不建议**直接读他恒大时期研报(立场严重污染): 框架转述见 T01-S006/S007
  - 🎬 ⚠️ 不推荐其个人演讲视频作为学习材料——立场与喊话属性过强;若要看,务必同时看批评文(S006)对照
  - 🎙️ ⚠️ 同上,不作推荐
  - **替代建议**:把这个框架当「行业通用词汇」掌握即可,验证它请用黄奇帆 / 李迅雷的更克制版本(他俩的「人口 / 土地 / 金融」论述更可靠)
- **核心思想关键词** (3-5 个): 长期看人口 / 中期看土地 / 短期看金融(这一组是框架本体) / ——以下为争议词:「未来 10 年一二线房价翻倍、三四线翻三倍」「房地产是中国最坚硬的泡沫」(同一人前后矛盾的两句)
- **voice_samples**:
  - 客户解释样本(原话框架 + 转述): 框架原话「房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融」——意思是:长期一个城市房价由人口流入决定,中期由土地供应决定,短期由信贷 / 利率决定。 (source: T01-S006, 框架为其原话表述 / 解释为转述)
  - 同业讨论样本(转述其恒大时期争议观点,作为反面样本): 「中国未来 10 年一二线城市房价翻两倍、三四线翻三倍;城镇化还有一二十个百分点空间;套户比低于 1.1,不存在总量过剩。」——这些是他在恒大任内的公开判断,后被市场证伪。 (source: T01-S006, 转述,反面样本)
  - 监管 / 专业讨论样本(转述其离职后立场反转): 离开恒大回到券商后,2021 年 4 月公开称「房地产是中国最坚硬的泡沫」——与其恒大任内「翻倍论」形成刺眼对比,是「立场随东家变」的典型证据。 (source: T01-S006, 转述)
- **sub_skill_candidate**: `false` —— **明确不蒸成 sub-skill**。框架有价值但可被更可靠的人(黄奇帆 / 李迅雷)的论述替代承载;提出者本人的信誉问题使其不适合作为任何独立体系的署名者。框架进 Phase 2 心智模型候选,人不进。
- **最近 12 个月动态**: 仍以「网红经济学家」身份活跃于公开评论,职业上从房企 / 券商进一步转向银行系机构(证券时报有「频频跨界」报道);其近期言论延续高曝光、强判断风格。 (evidence: [T01-S008])
- **争议 / 批评**(本卡片的核心字段):
  - ① **利益关联**:恒大任内拿 1500 万年薪,同期公开输出大量利多房地产 / 利多恒大式扩张的判断;经济学家刘胜军公开撰文《三年前,许家印误服了一剂叫"任泽平"的药》,直指其「煽情」「忽悠」「见风就是雨」。 (evidence: [T01-S006])
  - ② **预测被证伪**:恒大时期「一二线翻倍、三四线翻三倍」「不存在总量过剩」等判断,在 2021 年后的下行周期里被市场全面证伪。
  - ③ **立场前后矛盾**:同一人离开恒大后改口「房地产是最坚硬的泡沫」,立场随东家变化,严重削弱其判断的独立性可信度。 (evidence: [T01-S006])
  - ④ **曾被平台禁言**:因「印钱生娃论」等争议言论一度被禁言,反映其内容的争议性与流量导向。
  - ⑤ 还做过和恒大相关的个人理财投入并传出亏损——进一步说明「他自己也没能靠自己的判断保护自己」。 (evidence: [T01-S007])
- **来源** (≥ 3 条):
  - [Secondary] 澎湃新闻 / 湃客刊载刘胜军《三年前,许家印误服了一剂叫"任泽平"的药》: https://www.thepaper.cn/newsDetail_forward_14414404 (evidence: [T01-S006])
  - [Secondary] 21 世纪经济报道《1500 万年薪的任泽平去职恒大》: https://m.21jingji.com/article/20210319/herald/dc7e21ccca0fb4bf30fa333eca0e290b_zaker.html (evidence: [T01-S007])
  - [Secondary] 证券时报《又跳槽了！任泽平有了新东家！》: https://www.stcn.com/article/detail/797232.html (evidence: [T01-S008])
- **可信度自评**: low —— **作为「框架来源」medium、作为「判断 / 人物」low**。降级理由:利益关联严重、核心预测被证伪、立场前后矛盾、流量导向。本卡片的存在意义是「让 Phase 2 知道这个框架的出处,以及为什么不能信提出者本人」——这是「呈现」不是「背书」的标准案例。

### 5. 马光远

- **One-liner**: 高频房地产公开评论者——价值不在框架深度,在于他用大白话说出了「房地产作为最佳投资品的时代结束了」这种破旧叙事的判断;但他同时也说「重要性被全面低估」,观点本身有内在张力,接受度 mixed。 (evidence: [T01-S012, T01-S013])
- **核心身份**: 经济学家,房地产 / 宏观评论高频输出者,常出席各类城市论坛、企业峰会做演讲。立场需注意:高频出席商业 / 地产行业活动,内容有「场合定制」倾向。
- **代表作品**: 无体系性专著代表作;代表「作品」是其大量公开演讲与评论,标志判断包括「房地产作为最佳投资品的时代结束了」「所有房地产政策基本都到位了」。 (evidence: [T01-S012])
- **值得读 / 听 / 看的 3 件事**:
  - 🎬 马光远「在宁谈 2025 楼市变局」演讲转述(「房地产作为最佳投资品的时代结束了」): https://finance.sina.com.cn/jjxw/2024-12-06/doc-incypxhf1789323.shtml (collected: 2026-05-14)
  - 🎬 腾讯新闻《马光远：一线和热点二线市场预期回归,房地产重要性被全面低估》: https://news.qq.com/rain/a/20241213A0652T00 (collected: 2026-05-14)
  - 📖 ⚠️ 无体系性专著;长内容以演讲实录为主
  - 🎙️ ⚠️ 长 podcast 一手材料未在非黑名单平台找到
- **核心思想关键词** (3-5 个): 「最佳投资品时代结束」 / 房地产「中期」论(曾称房地产刚进入发展中期) / 政策已到位论 / 一二线预期回归 / 居民消费占比偏低
- **voice_samples**:
  - 客户解释样本(转述,基于 S012): 「话说明白:房地产经济已经走到尽头,作为最佳投资品的时代结束了。你再用『闭眼买都涨』那套逻辑,是拿过去十年的剧本演今年的戏。」 (source: T01-S012, 转述)
  - 同业讨论样本(转述,基于 S013): 「市场可能有三种走法:今年底见底、风险出清后缓慢复苏;复苏要 3 到 5 年;或者陷入较长低迷。我个人偏向第一种,但一线和热点二线的预期是在回归的。」 (source: T01-S013, 转述)
  - 监管 / 专业讨论样本(转述,基于其政策评论): 「中国房地产问题不是政策的问题,目前所有政策基本都到位了——更大的问题是各种人对房地产的误读。」 (source: T01-S012, 转述,注:此判断本身有争议)
- **sub_skill_candidate**: `false` —— 高频评论但无体系性框架,内容偏「观点」不偏「方法论」;作为「自媒体派 / 评论派现状样本」收录,不单独成 sub-skill。
- **最近 12 个月动态**: 2024 年底密集发声,核心判断是「最佳投资品时代结束」+「一二线预期回归、房地产重要性被低估」;2026 年初仍在解读房地产政策信号(称「政策基本到位」)。观点在「时代结束」与「重要性被低估」之间摆动,被批不够一以贯之。 (evidence: [T01-S012, T01-S013])
- **争议 / 批评**: ① 观点内在张力明显——既说「最佳投资品时代结束了」,又说「房地产重要性被全面低估」,被批「两头都说、立场含糊」;② 历史上曾判断「房地产刚进入发展中期、未来仍有很大机会」,与后来「时代结束」论形成对比,预测一致性受质疑;③ 高频出席商业 / 地产行业活动,内容有「迎合场合」倾向,接受度 mixed。
- **来源** (≥ 3 条):
  - [Secondary] 新浪财经《"房地产作为最佳投资品的时代结束了" 经济学家马光远在宁谈 2025 楼市变局》: https://finance.sina.com.cn/jjxw/2024-12-06/doc-incypxhf1789323.shtml (evidence: [T01-S012])
  - [Secondary] 腾讯新闻《马光远：一线和热点二线市场预期回归,房地产重要性被全面低估》: https://news.qq.com/rain/a/20241213A0652T00 (evidence: [T01-S013])
  - [Reference] 求是网《改善和稳定房地产市场预期》——其「政策已到位」评论的官方政策背景对照: https://www.qstheory.cn/20251231/f3cb83eb629f452ebf1fdbc0294557be/c.html (evidence: [T01-S026])
- **可信度自评**: medium —— 公开身份明确、被主流媒体广泛转述,「最佳投资品时代结束」是有价值的破旧叙事判断;降为 medium 的原因是无体系框架、观点内在张力、预测一致性受质疑、有迎合场合倾向。

### 6. 真叫卢俊

> 自媒体派,**相对专业的一档**。收录用途:一线市场观察 + 行业 / 产品视角的「现状样本」,而非投资判断来源。仍属自媒体——主阵地在黑名单平台,有知识付费 / 商务咨询的商业属性,需标注。

- **One-liner**: 上海起家的房产自媒体里相对克制的一个——价值在「一线市场的近距离观察」和「站在产品 / 行业角度看房子」,而且敢说「普通人的房子不太会涨」这种反喊单的话。 (evidence: [T01-S017, T01-S019])
- **核心身份**: 「真叫卢俊」自媒体创始人;现为「真叫卢俊和他的朋友们(上海)商务咨询有限公司」法定代表人——已从个人写作演化为团队 / 公司化运营。立场:房产知识付费 + 商务咨询,有商业属性。
- **代表作品**:
  - 公众号「真叫卢俊的地产观」及其团队的系列一线调查(老破小学区房探访、小中介生存现状等) (evidence: [T01-S018])
  - 知乎专栏「真叫卢俊」(注:知乎为黑名单平台,仅作存在性说明,不作引用)
  - 创业周年演讲(五周年 / 七周年,系统讲其行业观与团队定位) (evidence: [T01-S017])
- **值得读 / 听 / 看的 3 件事**:
  - 🎬 真叫卢俊创业七周年演讲全记录(搜狐焦点,团队定位 / 行业观): https://sh.focus.cn/zixun/a2627d0aeed0ed09.html (collected: 2026-05-14)
  - 📖 虎嗅刊载《"普通人的房子,都不太会涨"》(反喊单视角的代表观点): https://www.huxiu.com/article/2995153.html (collected: 2026-05-14)
  - 📖 澎湃刊载其团队《低调的房地产小中介,现在是怎么生存的》(一线调查样本): https://m.thepaper.cn/newsDetail_forward_29247975 (collected: 2026-05-14)
  - 🎙️ ⚠️ 长 podcast 一手材料未在非黑名单平台系统找到;其长内容主要在公众号(黑名单)与演讲实录
- **核心思想关键词** (3-5 个): 一线市场近距离观察 / 「普通人的房子不太会涨」(分化下的资产分层) / 产品力与复购率 / 行业信息枢纽定位 / 把房子当「产品」看
- **voice_samples**:
  - 客户解释样本(转述,基于 S019): 「要分清楚:不是『房子涨不涨』,是『哪些房子涨』。普通地段、普通产品的房子,在分化的市场里大概率不太会涨——你买之前先问自己,这套到底凭什么跑赢别人。」 (source: T01-S019, 转述)
  - 同业讨论样本(转述,基于 S017 演讲): 「我们把自己定位成行业的信息枢纽——和各个环节的人保持对话,从不同角度去看房地产,而不是站队喊涨喊跌。研究贝壳是所有房产公司的必修课。」 (source: T01-S017, 转述)
  - 监管 / 专业讨论样本(转述,基于其产品视角论述): 「开发商只有靠做好产品才能赢得人心,复购率才是衡量好产品的标准——直播卖房不能当成段子,这个行业最终还是要回到产品本身。」 (source: T01-S017, 转述)
- **sub_skill_candidate**: `false` —— 相对专业但仍是自媒体、靠内容 / 咨询商业模式运转,无自洽的投资方法论体系;作为「一线观察 / 行业视角现状样本」收录,不单独成 sub-skill。
- **最近 12 个月动态**: 团队持续做一线市场与产品调查类内容(新房户型偏好、小中介生存现状等);整体基调延续「分化」「普通房子不涨」「回到产品」的相对克制立场,未见明显转向喊单。 (evidence: [T01-S018, T01-S019])
- **争议 / 批评**: ① 本质仍是自媒体 + 知识付费 + 商务咨询,有「为流量 / 为业务而产出观点」的结构性激励,且与房产行业(开发商 / 中介)关系密切,「相对专业」不等于「无利益关联」;② 视角偏上海 / 一线,对三四线及人口流出城市的覆盖与体感有限;③ 一手内容主阵地在黑名单平台(公众号 / 知乎),可机械验证的非黑名单一手材料少。
- **来源** (≥ 3 条):
  - [Secondary] 搜狐焦点《大海深蓝｜真叫卢俊创业七周年演讲全记录》: https://sh.focus.cn/zixun/a2627d0aeed0ed09.html (evidence: [T01-S017])
  - [Secondary] 澎湃新闻《低调的房地产小中介,现在是怎么生存的》: https://m.thepaper.cn/newsDetail_forward_29247975 (evidence: [T01-S018])
  - [Secondary] 虎嗅网《"普通人的房子,都不太会涨"》: https://www.huxiu.com/article/2995153.html (evidence: [T01-S019])
- **可信度自评**: medium —— 在自媒体派里相对克制、有一线观察价值、敢说反喊单的话;medium 而非更高的原因:自媒体 + 付费 + 咨询的商业属性、与行业关系密切、视角偏一线、非黑名单一手材料少。

### 7. 子木(子木聊房)

> 自媒体派,**喊单 / 制造焦虑风格,作为「现状样本」收录并明确标注**。收录用途:让 Phase 2 知道「房产自媒体喊单生态」长什么样,以及为什么投资人要警惕它——**不是**作为分析框架或判断来源。

- **One-liner**: 影响力大的房产自媒体「子木聊房」的作者——典型的「判断 / 喊单 / 蹭焦虑」风格自媒体样本:文章常以强判断、情绪标题吸引点击,而非提供可验证的分析框架。 (evidence: [T01-S020, T01-S021])
- **核心身份**: 「子木聊房」公众号(ID:zimuliaofang)作者。公众号 / 抖音为主阵地——均在 zh-CN 信源黑名单上,因此本卡片几乎无法挂到非黑名单一手 URL。立场:典型自媒体流量 / 带货 / 知识付费商业模式。
- **代表作品**: 无体系性专著或框架;代表「内容形态」是大量带强判断、情绪化标题的房产文章(如「对不起,我把房子砸了！」「不要投资公寓房！」一类标题)——形态本身就是其特征。
- **值得读 / 听 / 看的 3 件事**:
  - ⚠️ 📖🎙️🎬 **均不作推荐**。其一手内容主阵地(公众号 / 抖音)全在黑名单;且作为「喊单样本」收录,本就不应作为学习材料。
  - 替代:要理解「房产自媒体喊单生态」,读监管 / 严肃媒体对这类乱象的报道更合适——见下方来源 S020/S021。
- **核心思想关键词** (3-5 个): ⚠️ 无可提炼的「思想」——其内容特征是:强判断标题 / 制造楼市焦虑 / 「跟我看就对了」式喊单 / 蹭政策与热点 / 知识付费转化。这些是**反面特征**,不进 Phase 2 心智模型候选。
- **voice_samples**:
  - ⚠️ **暂未找到 ≥ 30 字、来自非黑名单平台的直接原话片段**。其原话主阵地公众号 / 抖音均为黑名单,本 track 不抓取黑名单内容,因此无法提供合规的直接引用。
  - 同业 / 监管讨论样本(转述,来自监管视角对「子木一类」自媒体的描述,作为反面样本): 监管与严肃媒体描述这类房产中介自媒体「装专家、装大神,热衷制造『刺激』标题,贩卖楼市焦虑,罔顾事实随意编造『弃房断供家庭数量』等数据」。 (source: T01-S020, 转述——描述的是子木所属的自媒体类别,非点名子木个人)
  - 监管 / 专业讨论样本(转述,基于 S021): 严肃媒体指出部分房产自媒体「炮制诱人的完美楼盘文案,把外省甚至外国楼盘伪装成本地楼盘,用拼凑视频、虚假价格和房源信息欺骗消费者」——这是「子木聊房」所处生态的整体画像。 (source: T01-S021, 转述)
  - 注:以上 voice_samples 是「生态画像」而非子木个人原话,已诚实标注;Phase 4 voice check 应据此把其 voice_confidence 标 low。
- **sub_skill_candidate**: `false` —— **明确不蒸成 sub-skill**。无框架、无可自洽的方法论、内容形态以喊单 / 焦虑为主;收录仅为「现状 / 反面样本」,不进任何独立体系。
- **最近 12 个月动态**: 2024-2025 年房产自媒体整体面临「流量崩塌」「监管整治」(2025 年 4 月起证券时报 / 新浪财经等密集报道「房产中介自媒体乱象亟待整治」);「子木聊房」作为这一生态中的高影响力账号,处在监管收紧与流量下行的双重背景里。 (evidence: [T01-S020, T01-S021])
- **争议 / 批评**(本卡片几乎全是争议——这正是收录目的): ① 喊单风格——以强判断、情绪化标题吸引点击,缺乏可验证的分析框架;② 制造焦虑——监管与严肃媒体明确点名房产中介自媒体「贩卖楼市焦虑、编造断供数据」的乱象;③ 利益相关——典型自媒体流量 / 带货 / 知识付费模式,「跟我看就对了」式表达背后是商业转化;④ 内容主阵地全在黑名单平台,可追溯性 / 可验证性差。**结论:作为投资判断来源,可信度极低;作为「需要警惕的喊单生态样本」,有展示价值。**
- **来源** (≥ 3 条):
  - [Secondary] 证券时报《房产中介自媒体乱象亟待整治》: https://www.stcn.com/article/detail/1661758.html (evidence: [T01-S020])
  - [Secondary] 新浪财经《房产中介自媒体乱象亟待整治》: https://finance.sina.com.cn/jjxw/2025-04-15/doc-inetemnk8395423.shtml (evidence: [T01-S021])
  - [Reference] 网易《子木聊房》账号聚合页(身份 / 存在性核对,非内容引用): https://m.163.com/news/sub/T1472541180757.html
- **可信度自评**: low —— **作为「分析 / 判断来源」low;作为「自媒体喊单生态反面样本」其展示价值是有效的**。降级理由:无框架、喊单 / 焦虑导向、强商业利益、内容主阵地全在黑名单平台无法验证。本卡片的存在意义是「警示」,符合 intake「呈现而非背书」「区分分析框架与喊单卖课」的要求。

### 8. 欧成效(欧神 / 水库论坛)——反面 / 强警示样本

> 🚨🚨 **本卡片是全 track 最高级别警示。intake 明确要求:欧成效 / 水库论坛作为「反面 / 强警示样本」处理,绝不背书。**
> 收录他**唯一的目的**是:让 SKILL.md 能具体地、有名有姓地告诉用户「这套体系长什么样、为什么它在 2021 年后的下行周期里是毁灭性的」。本卡片的每一个字段都服务于「识别并远离」,不服务于「学习」。
> **本卡片不提供任何「值得学习」的内容**,所有 voice_samples 都标注为「反面样本 / 危害示例」。

- **One-liner**: 「水库论坛」创始人,「高杠杆技术流买房」体系的代表人物——其核心方法是「用一切手段(包括违规手段)的超高杠杆,大量买房,赌房地产持续大涨」;这套体系在 2021 年后让大量跟随者深套、断供,本人也自曝连年巨亏。 (evidence: [T01-S022, T01-S023, T01-S025])
- **核心身份**: 2012 年创办「水库论坛」;曾被称为「中国炒房第一人 / 炒房教父」;水库论坛公众号一度有 5000 万+ 关注量级、单篇阅读 5 万+。2020 年因贬损上海落户新政、煽动粉丝规避限购,「水库论坛」被全网封号;后试图在抖音「重出江湖」。 (evidence: [T01-S022, T01-S023, T01-S024])
- **代表作品**(均为**反面教材**,不推荐阅读):
  - 2016 年《房产秘笈》——把全职炒房拆成 67 个步骤,核心是三件事:① 用多张信用卡循环套现做原始资金;② 用「养流水」「高评」手段获取低成本融资;③ 用多张身份证、假离婚规避限购。 (evidence: [T01-S022])
  - 「水库论坛」系列文章 / 问答——高杠杆买房技术流的体系化输出(已被封号)
- **值得读 / 听 / 看的 3 件事**:
  - 🚨 **没有「值得读 / 听 / 看」的内容。本字段对本人作废。**
  - 投资人真正应该读的是「为什么不能学他」——下方来源 S022/S023/S024/S025 是对其体系危害与崩塌的起底报道,这些才是该看的:
    - 📖 IT 时代网《欧成效如何通过诈骗成为"欧神"》: https://www.ittime.com.cn/news/news_18423.shtml (collected: 2026-05-14)
    - 📖 网易《起底"欧神":与炒房时代一起坠落》: https://www.163.com/dy/article/FV3PA5030519D9A7.html (collected: 2026-05-14)
- **核心思想关键词**(均为**红线 / 危害关键词**,进 Phase 2 是作为「反面教材 / 禁区」,不是作为心智模型): 超高杠杆(合规 + 非合规手段) / 信用卡循环套现 / 「养流水 + 高评」骗贷 / 多身份证 + 假离婚规避限购 / 「赌房价持续大涨」的单边押注 / 全网封号
- **voice_samples**(全部标注为**反面样本 / 危害示例**,严禁当作可学习的话术):
  - 反面样本 1(转述其体系核心,基于 S022/S023): 其体系被概括为「用一切形式的超高杠杆——包括合规和非合规的手段——大量买入房产,赌房地产市场持续大幅上涨」。**危害**:这是把「杠杆放大收益」单向放大、完全无视「杠杆同样放大亏损 + 现金流断裂 + 断供」的赌徒逻辑。 (source: T01-S023, 转述,反面样本)
  - 反面样本 2(转述其《房产秘笈》手法,基于 S022): 其公开教授的手法包括「多张信用卡循环套现做启动资金」「养流水、高评做低成本融资」「多身份证、假离婚绕开限购」。**危害**:这些是违规甚至涉嫌违法的灰色 / 黑色操作,后果是银行抽贷、征信受损、法律责任——intake 红线第 2 条直接点名这类操作。 (source: T01-S022, 转述,反面样本)
  - 反面样本 3(转述其结局,基于 S024/S025): 2023 年 3 月其本人在公众号自曝「2022 年大概亏了 1500 万」,并预测 2023 年可能再亏一千多万。**危害示例**:连体系的创立者本人,在下行周期里都没能用这套高杠杆方法保护自己——这是「高杠杆技术流」最直白的破产证据。 (source: T01-S024, 转述 / source: T01-S025, 转述,反面样本)
  - 注:本人原话主阵地为公众号(黑名单),本 track 不抓取;以上均为严肃媒体 / 监管视角转述的「体系画像 + 危害」,已诚实标注。
- **sub_skill_candidate**: `false` —— **绝对不蒸成 sub-skill,绝不背书**。其「体系」本质是高杠杆赌博 + 违规操作,蒸成任何形式的可复用内容都是有害的。在 Phase 2 / SKILL.md 里,他只应以「反面案例 / 红线警示」的形式出现:有名有姓地说明「这套东西害了很多人,创立者自己也巨亏」。
- **dual_role**: 不适用(不给反面样本贴正面角色标签)
- **最近 12 个月动态**: 「水库论坛」自 2020 年全网封号后,欧成效曾试图转战抖音「重出江湖」;但其高杠杆体系的核心叙事(赌房价单边大涨)在 2021 年以来的深度下行周期里已被现实彻底击穿,本人亦自曝连年巨亏。其「东山再起」尝试本身,也是投资人需要警惕的——**封过号、巨亏过的人换个平台再来,叙事不会因为换平台而变得安全**。 (evidence: [T01-S024])
- **争议 / 批评**(本卡片即「争议」本身——这是收录的全部意义):
  - ① **高杠杆的毁灭性**:其「超高杠杆 + 赌单边大涨」体系在 2021 年后让大量跟随者深套甚至断供;intake 红线第 3 条「高杠杆在下行周期是毁灭性的」即直接对应此类。
  - ② **违规 / 违法的灰色操作**:公开教授信用卡套现、养流水高评骗贷、多证 + 假离婚规避限购——intake 红线第 2 条明确这些是「违规甚至违法」,SKILL.md 必须标红线、不教、讲清后果。
  - ③ **被监管 / 平台否定**:2020 年「水库论坛」因煽动规避落户与限购被全网封号——这是平台与监管层面对其体系的明确否定。
  - ④ **创立者本人破产式亏损**:自曝 2022 年亏约 1500 万、预测 2023 年再亏千万——最有力的反证。
  - ⑤ **诈骗争议**:有媒体直接以「通过诈骗成为欧神」「对韭当割」定性其商业模式。 (evidence: [T01-S022])
  - **结论(写给 Phase 2 / SKILL.md)**:欧成效 / 水库论坛是「房产投资大师里利益相关 + 灰色操作 + 高杠杆赌博」三重问题的集大成反面案例。SKILL.md 应在「诚实边界 / 红线」节有名有姓地引用他,作为「为什么不能信『跟我高杠杆抄底就赚』」的具体证据。**绝不背书,绝不软化。**
- **来源** (≥ 3 条,全部为对其危害的起底 / 报道):
  - [Secondary] IT 时代网《欧成效如何通过诈骗成为"欧神" 对韭当割,人生几何》: https://www.ittime.com.cn/news/news_18423.shtml (evidence: [T01-S022])
  - [Secondary] 网易《起底"欧神":与炒房时代一起坠落》: https://www.163.com/dy/article/FV3PA5030519D9A7.html (evidence: [T01-S023])
  - [Secondary] 澎湃新闻《"中国炒房第一人"欧神重出江湖,现在在抖音做什么？》: https://m.thepaper.cn/newsDetail_forward_15824223 (evidence: [T01-S024])
  - [Secondary] 新浪财经《"中国炒房天王"……去年却爆亏 1500 万》: https://finance.sina.cn/2023-01-05/detail-imxzcvpc8968368.d.html (evidence: [T01-S025])
- **可信度自评**: 不适用「可信度」概念——本卡片不是「一个可信的信息来源」,而是「一个高可信度的反面警示案例」。作为「反面样本」,其危害事实(高杠杆崩塌、违规操作、封号、本人巨亏)有多个严肃媒体来源交叉印证,**作为警示是可靠且必须保留的**。

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## 机构研究署名者（人物线索,主体放 Track 05）

intake 与方法论都明确:贝壳研究院 / 中指研究院(CREIS)/ 克而瑞(CRIC)/ 易居研究院**严格说是数据研究机构而非个人 figure**。本 track 把它们作为「人物线索」识别,但**不单独成 figure 卡** —— 主体(机构 + 数据产品 + 报告)放 Track 05 sources。这里只留线索,供 Track 05 接力:

- **贝壳研究院**:贝壳找房旗下研究机构,官网 `research.ke.com`(verifier 判 verified_primary)。其历任 / 现任院长与首席市场分析师是公开署名者,常以个人身份在严肃媒体发声——但其立场与「贝壳是国内最大房产交易平台」强绑定,数据口径(挂牌量 / 成交量 / 带看)有平台视角,Track 05 需标注「机构数据 / 平台立场」。
- **中指研究院(CREIS,中国指数研究院)**:百城价格指数等长序列数据的主要发布方之一,常被严肃媒体引用。报告署名研究员可作人物线索。
- **克而瑞(CRIC)**:易居企业集团旗下,房企销售榜 / 拿地榜的主要发布方,行业内影响力大;榜单方法论与房企客户关系是其常见争议点。
- **易居研究院**:易居企业集团旗下,严肃媒体高频引用其市场报告;其研究总监 / 智库中心总监级别人物是公开署名者、常以个人身份发声,是 Track 05 最值得点名的机构研究人物线索。

> **给 Track 05 的接力提示**:这四家的数据是国内房产市场「现状」的主要量化来源,但全部是机构 / 有商业立场。Track 05 选它们时,务必:① 标注机构数据 / 商业立场;② 强调 intake 反复说的「官方网签备案数据 > 中介挂牌口径」「流动性指标(挂牌量 / 成交周期)> 单纯价格指标」;③ 机构官网(research.ke.com 等)按 verifier 结果标 verified_primary 或 surrogate_primary + note「机构数据」。

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## Phase 2 提炼提示

### 反复出现 ≥ 3 个 figures 都谈到的关键词（候选行业心智模型）

- **「人口 / 土地 / 金融」三层框架**(出现于 figures: 任泽平[提出者,强争议] / 黄奇帆[制度版] / 李迅雷[人口负增长版]) —— 这是国内房产分析的通用语言:长期看城市人口流入、中期看土地供应、短期看信贷与利率。**Phase 2 注意**:框架本身可作心智模型,但务必用黄奇帆 / 李迅雷的克制论述承载,**不要把任泽平本人当背书**。 (evidence: [T01-S001, T01-S006, T01-S009, T01-S011])
- **城市与地段的结构性分化(没有「全国房价」)**(出现于 figures: 李迅雷 / 黄奇帆 / 真叫卢俊 / 马光远) —— 一二线「结构性短缺」论 vs 三四五线「总量过剩」,「普通人的房子不太会涨」。这是 intake 警示第 6 条的 figures 侧印证。 (evidence: [T01-S009, T01-S011, T01-S019, T01-S013])
- **「房地产高增长 / 最佳投资品的时代结束了」**(出现于 figures: 马光远[原话] / 香帅[「微利社会 / 熟经济」] / 李迅雷[销售透支 + 人口负增长]) —— 多位框架派从不同路径得出「旧叙事失效」的共识,这是 SKILL.md「不能沿用房产永远涨叙事」的 figures 侧支撑。 (evidence: [T01-S012, T01-S014, T01-S009])
- **杠杆的双向性 / 高杠杆在下行周期的毁灭性**(出现于 figures: 欧成效[反面血证] / 李迅雷[居民偿债压力] / 黄奇帆[开发商负债率压到 70%]) —— 一个反面案例 + 两个正面克制论述,共同构成 intake 红线第 3 条。 (evidence: [T01-S023, T01-S010, T01-S001])
- **房产的流动性折价 / 房产是低流动性资产**(出现于 figures: 香帅[家庭配置里单独算流动性] / 李迅雷[需求透支 → 成交难] / 真叫卢俊[小中介生存调查侧面反映成交困难]) —— 对应 intake 警示第 8 条。 (evidence: [T01-S015, T01-S009, T01-S018])
- **「大师多为利益相关方」本身就是一条心智模型**(出现于 figures: 几乎全部 —— 任泽平的恒大关联、香帅 / 真叫卢俊 / 子木的知识付费、欧成效的卖课与诈骗争议、马光远的迎合场合) —— 这不是某个 figure 说的,是 figures 群体画像本身给出的:**「读房产观点时先问『他靠什么赚钱』」应作为 SKILL.md 的一条核心心智模型 / 元技能**。 (evidence: [T01-S006, T01-S020, T01-S022])

### 显著分歧 / 流派分裂

- **「核心资产长期看好」派 vs 「高增长时代结束」派**(2024-2025 最大分歧,无干净答案):
  - 偏「一二线核心仍有结构性短缺 / 会率先回稳」:李迅雷(结构性短缺论)、黄奇帆(2025 止跌回稳)、马光远(一二线预期回归)——但注意三人都加了限定词,不是无条件看多。
  - 偏「旧叙事整体失效 / 低回报常态」:香帅(微利社会)、马光远的另一面(最佳投资品时代结束)、李迅雷的另一面(需求透支 6 亿平米)。
  - **特征**:同一个人(尤其马光远、李迅雷)身上同时有两面——这本身说明这个分歧「无干净答案」,Phase 2 不要强行二选一。
- **高杠杆技术流 vs 低杠杆稳健派**:
  - 高杠杆技术流:欧成效 / 水库系 —— **本 track 已定性为反面样本,Phase 2 只作红线引用**。
  - 低杠杆稳健 / 制度视角:黄奇帆(开发商负债率 70% 上限)、李迅雷(反对再刺激加杠杆)、香帅(家庭配置不该被一套房压垮)——框架派整体站在「杠杆纪律」一侧。
  - **这个分裂不是「两种都可选」,而是「一种是红线、一种是正道」** —— Phase 2 务必如此处理。
- **经济学家框架派 vs 自媒体喊单派**:
  - 框架派(黄奇帆 / 李迅雷 / 香帅,甚至包括有争议的任泽平的「框架」部分):提供「怎么理解市场」的结构。
  - 自媒体派内部也分裂:真叫卢俊(相对克制、产品 / 行业视角)vs 子木一类(喊单 / 制造焦虑)。
  - **Phase 2 处理**:框架派内容作心智模型来源;自媒体派里真叫卢俊作「一线现状样本」、子木作「需警惕的喊单生态样本」,两者用途不同,不能混。

### 冷僻领域信号 / 诚实边界(必须传给 Phase 2.8)

- 总 figure 数 = 8(retained),**未触发 < 10 的冷僻协议下限,但确实偏少** —— 这个行业「真正有框架」的人本就不多,大量是利益相关的喊单者,8 个是「严筛后」的诚实数字。
- **一手材料结构性偏薄(本 track 最重要的诚实声明)**:国内房产 figures 的一手内容主阵地(微信公众号 / 知乎 / 小宇宙 / 抖音)**全部在 zh-CN 信源黑名单上**。本 track 严格不往 manifest 塞黑名单 URL,代价是:27 条 source 里 verified_primary 仅 1 条(复旦讲座官方页 T01-S001),书条目按 track 规矩判 secondary,其余几乎全是严肃媒体对 figures 观点的**转述**(secondary)。**机械可验证的「一手占比」很低(约 1/27 ≈ 4%)**。Phase 2 / Phase 4 不要据此判本 track「失败」——这是该行业 + zh-CN 黑名单规则的结构性产物,已诚实标注;但 SKILL.md 诚实边界节必须明说「figures 的声音多数是经媒体转述的二手信号,不是直接一手」。
- **voice_samples 大量为「转述 / 推断」**:同样因为一手主阵地在黑名单,多数 figure 的 voice_samples 标的是「转述」,子木与欧成效甚至只能给「生态画像 / 反面样本」而非个人原话。Phase 4 voice check 应据此把整体 voice_confidence 定在 **low–medium**,不要期待高 voice DNA 保真度。
- **标「可信度 low」的 figure**:任泽平、子木 2 个(占 8 个里的 25%,未过 30% 阈值,但接近);加上欧成效是「反面样本」不参与可信度评分。**整体提示**:这个行业的 figures 维度,「可信」与「有影响力」高度不重合 —— 影响力最大的几个(任泽平、子木、欧成效)恰恰最不可信。这一点本身要写进 SKILL.md。
- **给 SKILL.md 诚实边界节的硬话(figures 侧)**:
  1. 这个行业没有干净的「祖师爷」。框架派(黄奇帆 / 李迅雷 / 香帅)提供分析结构但不做投资指导;影响力最大的几个 figure 利益关联或喊单问题严重。
  2. 「人口 / 土地 / 金融」框架可以用,但它的提出者(任泽平)本人预测被证伪、立场随东家变 —— 用框架,不信人。
  3. 收录的 8 个人**没有一个**应该被「跟随」。读他们是为了拼出「不同分析视角」,不是找一个「带你买房的老师」。任何「跟我买就赚」「跟我抄底」都要警惕。
  4. 欧成效 / 水库论坛是有名有姓的反面案例:高杠杆 + 违规操作 + 创立者本人巨亏 + 全网封号 —— SKILL.md 应直接引用作为「为什么不能信高杠杆技术流」的证据。
  5. figures 的声音多为媒体转述的二手信号(一手主阵地在黑名单平台),mental_model 节的 figures 侧 claim 建议二次核验。
