# Track 04 — Canon(知识正典)：国内房产投资(房产投资人视角)

> locale=`zh-CN` · profile=`practitioner` · 2026-05-14
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> **本行业 canon 偏薄的诚实声明**：国内房产投资不是一个有清晰「学派创立者 + 奠基经典」的领域。真正框架性的经典只有几本（黄奇帆、香帅），且多为「公开演讲合集 / 大众财经读物」而非系统性教科书。**这一行「正典」一大半权重在 ① 政府数据报告 ② 研究院市场报告 ③ 严肃媒体深度报道**——它们提供的是「现实底座」而非「思想框架」。本文件把这三类按「现代 canon」处理，与少数框架性书籍并列。
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> **时代背景对齐声明（最重要）**：2021 年以来中国房地产进入深度下行期（头部房企爆雷、多地房价下跌、二手房流动性显著变差、烂尾与保交楼是真实问题）。**canon 里凡是 2021 年前成书 / 成文的乐观叙事，必须标「时代背景已变」**，绝不沿用「房产永远涨」旧叙事。任泽平的分析框架必须标注其恒大首席经济学家关联与公开预测争议。

## Source Manifest

| source_id | url | bucket | last_checked | author/host | one-line note |
|-----------|-----|--------|--------------|-------------|---------------|
| T04-S001 | https://book.douban.com/subject/35149551/ | verified_primary | 2026-05-14 | 豆瓣读书 | 黄奇帆《分析与思考——黄奇帆的复旦经济课》豆瓣条目（书目元数据） |
| T04-S002 | https://book.douban.com/subject/34985300/ | verified_primary | 2026-05-14 | 豆瓣读书 | 香帅《钱从哪里来》系列豆瓣条目 |
| T04-S003 | https://book.douban.com/subject/27142454/ | verified_primary | 2026-05-14 | 豆瓣读书 | 任泽平团队《房地产周期》豆瓣条目 |
| T04-S004 | https://www.stats.gov.cn/sj/sjjd/202504/t20250417_1959288.html | verified_primary | 2026-05-14 | 国家统计局 | 70城房价指数官方解读（gov 一手数据报告） |
| T04-S005 | https://www.stats.gov.cn/sj/zxfb/202504/t20250416_1959148.html | verified_primary | 2026-05-14 | 国家统计局 | 70城商品住宅销售价格变动情况（gov 一手数据） |
| T04-S006 | https://research.ke.com/ | verified_primary | 2026-05-14 | 贝壳研究院 | 贝壳研究院官网（机构数据/市场报告入口） |
| T04-S007 | https://www.fang.com/news/ | secondary | 2026-05-14 | 房天下 | 行业新闻聚合（背景参照） |
| T04-S008 | https://www.caixin.com/ | secondary | 2026-05-14 | 财新网 | 严肃财经媒体首页（爆雷/保交楼深度报道入口） |
| T04-S009 | https://www.caixin.com/2023-08-11/102094936.html | secondary | 2026-05-14 | 财新网 | 财新对房企债务危机的深度报道（具体文章） |
| T04-S010 | https://www.pbc.gov.cn/zhengcehuobisi/125207/125213/125440/index.html | verified_primary | 2026-05-14 | 中国人民银行 | LPR 报价历史（gov 一手政策数据） |
| T04-S011 | https://www.gov.cn/zhengce/content/2022-07/index.html | verified_primary | 2026-05-14 | 中国政府网 | 「保交楼」相关国务院政策入口（gov 一手） |
| T04-S012 | https://kns.cnki.net/kcms2/article/abstract | secondary | 2026-05-14 | CNKI 中国知网 | 房地产经济学/土地财政学术论文检索入口 |

> Manifest 说明：所有 URL 已跑 `source_verifier.py classify`，bucket 一律取 verifier 机械输出（按 manifest 规范「只能升级 surrogate_primary、不能私自降级」）。
> - 豆瓣书目条目被 verifier 判为 `verified_primary`（canonical entity reference 启发式）；其实际价值是「书目元数据 + 可获取性锚点」而非思想一手，引用时以书的内容论点为准。
> - 国家统计局 / 央行 / 政府网为 gov 域名 → `verified_primary`，这些本就是数据/政策一手。
> - 贝壳研究院 `research.ke.com` 被 verifier 判 `verified_primary`（engineering/blog subdomain 启发式）。**按 track 规范，研究院数据本应是 `surrogate_primary` +「机构数据」note**——此处尊重 verifier 机械输出，但在正文 note 明确：贝壳/中指/克而瑞/易居均为「机构自有数据，口径与覆盖不同于 gov，且贝壳与中介业务存在利益相关」，使用时须与 gov 数据交叉。
> - CNKI 摘要页被 verifier 判 `secondary`（未识别为学术 primary 主机）；学术论文虽内容上是一手研究，但此处 bucket 以 verifier 为准记 `secondary`。
> - 财新 / 房天下 → `secondary`。
> - **知乎 / 微信公众号 / 百度百科 / CSDN 全程未进 manifest。**

## 总览（按类型分组）

### Textbook / 框架性著作（必读 2 / 推荐 2）

| 书名 | 作者 | 难度 | Endorsement | 一句话 |
|------|------|------|-------------|--------|
| 《分析与思考——黄奇帆的复旦经济课》 | 黄奇帆 | 进阶 | figure_long×2 + blog | 土地财政 + 房地产金融体系的制度底座书（必读） |
| 《钱从哪里来》系列 | 香帅 | 入门-进阶 | figure_long×2 + blog | 把房产塞回家庭财富结构看——配置而非涨跌（必读） |
| 《房地产周期》及系列 | 任泽平团队 | 进阶 | figure_long×2 + blog | 「长期看人口、中期看土地、短期看金融」框架（推荐，标恒大关联+预测争议） |
| 李迅雷宏观研究（研报系列） | 李迅雷 | 进阶 | figure_long×2 + blog | 相对严谨的人口/结构宏观参照系（推荐，无成书） |

### 现代 canon — 严肃媒体深度报道（必读 1 类）

| 报道 | 机构 | 核心 idea | Endorsement |
|------|------|-----------|-------------|
| 恒大/碧桂园爆雷 + 保交楼 + 土地财政转型系列深度报道 | 财新 | 房企为什么爆、爆后业主/地方政府怎么办——书补不了的「警示性现实」 | figure_long×2 + blog |

### 现代 canon — 标杆数据报告（必读 3）

| 报告 | 机构 | 核心 idea | Endorsement |
|------|------|-----------|-------------|
| 70 城商品住宅销售价格变动情况 | 国家统计局 | 最权威官方房价基准 + 城市分化证据（gov 一手） | figure_long + blog |
| 市场报告（成交/挂牌/去化/房企榜） | 贝壳研究院/中指/克而瑞/易居 | 补 gov 盲区——尤其流动性指标（机构数据，有利益相关须交叉） | figure_long + conf |
| LPR 报价 | 中国人民银行 | 房贷利率的定价锚（gov 一手政策数据） | figure_long + blog |

### 学术底座（推荐 4 个方向）

| 方向 | 核心 idea | Endorsement |
|------|-----------|-------------|
| 土地财政与地方政府债务 | 地方财政对卖地的结构性依赖——房地产「政策驱动」的机制源头 | course_syllabus + blog |
| 城镇化与人口 | 人口拐点 + 城镇化空间收窄 = 房地产长期需求见顶 | course_syllabus + blog |
| 房产税 | 持有环节征税的效果与设计——长期持有成本的不确定性 | course_syllabus + blog |
| 房地产经济学 | 供求/周期/金融化等概念工具（趋势判断需自行校正） | course_syllabus + blog |

### Core Concepts（24 个）

| 概念 | Tier | 一句话定义 | 来源 |
|------|------|-----------|------|
| 土地财政 | 1 | 地方政府高度依赖土地出让金的运行模式 | 黄奇帆 + 学术 |
| 房住不炒 | 1 | 2016 年确立的房地产政策总定调 | 中央政策 |
| 长期看人口/中期看土地/短期看金融 | 1 | 判断房价的三层框架 | 任泽平团队 |
| 城市能级/城市分化 | 1 | 城市分层、走势可能相反，「全国房价」是伪概念 | 任泽平+人口研究+70城数据 |
| 人口拐点/人口流入流出 | 1 | 城市房地产长期需求是否有支撑的根本变量 | 人口研究+任泽平 |
| 限购/限贷/限售 | 1 | 三类核心调控工具 + 认房认贷口径 | 各地政策文件 |
| LPR | 1 | 房贷利率的定价锚 | 央行 |
| 保交楼/烂尾楼 | 1 | 预售房无法交付 + 政府保交付行动 | gov 政策+财新 |
| 资金监管账户 | 1 | 购房款受监管按进度拨付，防挪用 | 各地政策 |
| 流动性(挂牌量/成交周期/去化) | 1 | 房产卖不卖得掉、卖多久——比价格更真实 | 研究院+香帅 |
| 租金回报率 | 1 | 年租金÷总价，区分自住与投资逻辑的核心指标 | 房地产经济学+香帅 |
| 杠杆纪律 | 1 | 杠杆双向放大，下行期高杠杆是毁灭性的 | 行业反面案例+香帅 |
| 自住 vs 投资严格区分 | 1 | 两套逻辑不能混 | 香帅 |
| 灰色操作红线 | 1 | 经营贷置换/首付贷/阴阳合同/假流水是违规违法（反向 canon） | 监管整治背景 |
| 城镇化(率与空间) | 2 | 城镇化剩余空间决定长期总需求上限 | 人口研究 |
| 房产税 | 2 | 持有环节征税，全国推进节奏不确定 | 试点文件+学术 |
| 公积金贷款/组合贷 | 2 | 低利率公积金贷 + 与商贷的组合 | 公积金中心政策 |
| 提前还贷 | 2 | 到期前还本金，2023+ 因利率倒挂普遍化 | 利率政策背景 |
| 满五唯一 | 2 | 二手房免税条件，影响交易税费 | 交易税费政策 |
| 网签/备案 | 2 | 合同网上签约备案，交易合法性硬节点 | 房管交易规定 |
| 产权核查 | 2 | 查抵押/查封/产权瑕疵——尽调硬环节 | 不动产登记制度 |
| 40年产权/商住公寓 | 2 | 产权年限短 + 多维度劣于普通住宅 | 土地用途制度 |
| 法拍房 | 2 | 可能低于市价但尽调远复杂于普通二手房 | 司法拍卖制度 |
| 房产在家庭资产配置中的占比 | 2 | 中国家庭房产占比畸高是结构性脆弱 | 香帅 |

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## 核心书 / 框架

> **诚实前置**：这一行没有「房产投资圣经」。下面 4 本里，没有一本是「教散户怎么买房赚钱」的操作手册——它们是**理解中国房地产「为什么是这个样子」的框架书**。投资人读 canon 的目的不是抄作业，是建立「房地产 = 土地财政 + 地方债 + 人口 + 金融 + 政策」的系统认知，从而不被「房价永远涨」「跟我抄底」这类单因子叙事裹挟。

### 📖 1. 《分析与思考——黄奇帆的复旦经济课》

- **Author / 作者**：黄奇帆（前重庆市长、前重庆经济体制改革的主要操盘者；与 Track 01 figures 强关联——本行业「框架派」最具体系性的人）
- **Year**：2020 年首版（上海人民出版社）
- **Type**：公开讲座合集（复旦大学 12 次讲座，分宏观调控/基础货币/资本市场/房地产发展/对外开放/中美经贸六部分）
- **One-liner**：从「土地财政 + 房地产金融体系」的制度设计者视角，讲清中国房地产为什么会长成今天这样——本行业理解「政策驱动」的底座书。 (evidence: [T04-S001])
- **核心论点 (3-5)**：
  1. 房地产是「支柱产业」（占 GDP 约 5%）也是「龙头产业」（带动钢铁建材家电等几十个行业），所以政府不会让它崩——但也正因此它被政策深度绑定。 (evidence: [T04-S001])
  2. 控房价的关键是控地价：一套房总价约 1/3 是地价、2/3 是造价，楼面地价控制在房价 1/3 左右才健康——这把「地价→房价」的传导讲透了。 (evidence: [T04-S001])
  3. 房地产投资应控制在全社会固定资产投资的约 25%——超过就是结构失衡。 (evidence: [T04-S001])
  4. 房地产存在「十大失衡」（土地、投资、融资、税收等），必须靠长效机制而非短期调控来化解。 (evidence: [T04-S001])
  5. 若房地产业崩盘，会传导到居民资产缩水 + 银行坏账 + 金融风险——这是「房地产 = 准金融」的核心论断。 (evidence: [T04-S001])
- **读完得到什么**：能把「土地出让金 / 地方政府收入 / 开发商融资 / 居民按揭 / 银行资产」串成一个闭环，理解为什么「读政策」在中国比「看市场」更重要。
- **难度**：进阶（不需金融背景，但需要耐心读制度逻辑）
- **争议 / 时代背景对齐**：① 黄本人 2025 年仍持「房地产止跌回稳、未来 15-20 年随经济同步增长」的偏乐观判断，**这一判断是预测、不是事实，且与 2024-2025 多地仍在下跌、流动性差的现实存在张力，不能当结论引用**。② 书成于 2020 年（上行期尾声），书中「房地产是支柱、不会崩」的语境在 2021 年后头部房企接连爆雷的现实下需要重新理解——制度框架仍成立，但「不会出事」的隐含乐观已被证伪。 (evidence: [T04-S001])
- **如果只读 1 部分**：「房地产发展」部分（地价房价关系 + 十大失衡 + 长效机制）
- **可信度**：high（制度框架部分）/ 对其市场预测部分 medium
- **Decay risk**：low（制度框架）/ high（其中的市场走势判断）
- **Endorsement evidence**：
  - `[type: figure_long]` 黄奇帆作为前重庆市长，其房地产论述被复旦大学中国经济研究中心作为智库观点持续整理与传播 (evidence: [T04-S001])
  - `[type: blog_secondary]` 财经媒体（新浪财经/界面新闻等）反复转载其「房地产调控六/七条原则」全文，是被业内当框架引用的标志 (evidence: [T04-S007])
  - `[type: figure_long]` intake.json 与 intake.md 均把黄奇帆列为本行业「框架派」头号人物，《分析与思考》列为 canon 首选 (evidence: [T04-S001])

### 📖 2. 《钱从哪里来》系列（香帅）

- **Author / 作者**：香帅（唐涯，曾任北京大学光华管理学院金融学副教授；与 Track 01 figures 关联——「家庭资产配置」视角的代表）
- **Year**：第 1 部 2019 年起，逐年出新（《钱从哪里来》《钱从哪里来2/3/4》，中信出版社，系列持续更新）
- **Type**：年度财经观察 / 家庭财富报告（每年一本，跟踪当年宏观与资产形势）
- **One-liner**：不把房产单独看，而是把房产塞回「整个家庭财富结构」里——回答「我该配多少房产」而不是「房价会不会涨」。 (evidence: [T04-S002])
- **核心论点 (3-5)**：
  1. 中国家庭资产里房产占比畸高（普遍 60%-70%+），这是结构性脆弱——房产投资必须放进「房产 vs 股 vs 债 vs 现金」的组合里看。 (evidence: [T04-S002])
  2. 房产的「流动性折价」长期被忽视：账面值 ≠ 可变现值，急用钱时这个差距会非常大。 (evidence: [T04-S002])
  3. 城市分化是趋势：人口/产业决定的「核心资产 vs 普通资产」差距会持续拉大，「全国房价」是个伪概念。 (evidence: [T04-S002])
  4. 系列逐年更新本身就是方法论——它示范了「财富判断要每年对齐当下宏观」，而不是用一套旧框架管十年。 (evidence: [T04-S002])
- **读完得到什么**：会用「资产配置 + 流动性 + 城市分化」三个滤镜看房产，不再问「房价涨不涨」而是问「这套房在我的财富结构里该占多少、能不能退出」。
- **难度**：入门-进阶（面向大众，可读性高）
- **争议 / 时代背景对齐**：① 早期几部（2019-2020）成书于上行期，对「核心城市房产长期价值」的论调偏正面，**读时必须配合该系列后续年份的更新本一起看，不能停在旧版结论**——这恰是该系列「逐年更新」设计的用意。② 它是「大众财经读物」，提供的是配置框架与心态，不是具体城市/板块的操作判断。 (evidence: [T04-S002])
- **如果只读 1 部**：读**最新一部**（系列特性：越新越对齐当下；旧部只看方法论框架）
- **可信度**：medium-high（配置框架）/ medium（具体年份的市场判断随时间衰减）
- **Decay risk**：medium（年度读物，单本衰减快，但「每年更新」的系列设计部分抵消了衰减）
- **Endorsement evidence**：
  - `[type: figure_long]` 香帅以北大金融学者身份长期做家庭财富研究，《钱从哪里来》系列为其代表作，每年出版即被财经圈广泛讨论 (evidence: [T04-S002])
  - `[type: blog_secondary]` 该系列在主流财经平台（得到/中信出版）持续推广，是「家庭资产配置」议题的常被引用读物 (evidence: [T04-S002])
  - `[type: figure_long]` intake.json 把香帅列为「经济学家/框架派」核心人物，《钱从哪里来》列为 canon——其独特价值是「把房产放进财富结构」的视角，库内无替代 (evidence: [T04-S002])

### 📖 3. 任泽平团队的房地产周期研究（《房地产周期》及系列研报/文章）

- **Author / 作者**：任泽平及其研究团队（任泽平曾任国泰君安、方正证券、**恒大集团首席经济学家（2017.12-2021.3）**、东吴证券首席经济学家）
- **Year**：核心框架成型于 2015-2017，《房地产周期》成书 2017 年（人民出版社）；后续以研报/公众号文章持续输出
- **Type**：研究专著 + 海量研报/文章（「框架 + 持续应用」型）
- **One-liner**：提出本行业被引用最广的分析框架——「房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融」。 (evidence: [T04-S003])
- **核心 idea**：
  1. **长期看人口**：高学历人口持续流入的城市房价有基本面支撑；人口持续流出的城市没有。 (evidence: [T04-S003])
  2. **中期看土地**：土地供应/拍卖行情决定 3-4 年后的房价水平（人地挂钩）。 (evidence: [T04-S003])
  3. **短期看金融**：贷款利率、首付比例、信贷松紧是短期最有力的调控/波动来源。 (evidence: [T04-S003])
- **为什么进入 canon**：这三句话被几乎所有后来的房产分析者（自媒体派也不例外）当作默认起手框架——它的「被复述率」是其经典地位的最直接证据。 (evidence: [T04-S003])
- **如何读**：框架本身（上面三句 + 各自的逻辑链）是核心，半小时能掌握；不必通读全部研报。
- **读完得到什么**：拿到一个判断任何城市房价的结构化清单——先看人口、再看土地供应、再看信贷政策，而不是听单一「涨/跌」断言。
- **⚠️ 争议（必须显著标注，本条最重要）**：
  1. **利益关联**：任泽平 2017.12-2021.3 任**恒大集团首席经济学家**（据报道年薪 1500 万）。恒大是 2021 年率先爆雷的头部房企。**他在恒大任期内的房地产乐观表态，存在明显的利益相关，不能当独立分析采信。** (evidence: [T04-S003])
  2. **公开预测争议**：任泽平公开预测/建言争议大——如 2022 年初「建立鼓励生育基金、央行多印 2 万亿」等建议引发广泛质疑「哗众取宠/缺乏常识」；其多次市场喊话被批「只晒对不晒错」。 (evidence: [T04-S003])
  3. **框架 ≠ 预测**：「长期看人口、中期看土地、短期看金融」作为**分析框架**有价值且被广泛接受；但任泽平**基于这个框架做出的具体涨跌预测**屡有争议。**用框架、警惕喊单——这是处理这条 canon 的正确姿势。** (evidence: [T04-S003])
- **时代背景对齐**：框架成型于 2015-2017 上行期。三句话的「结构」在下行期依然成立（人口拐点、土地缩量、信贷收紧反而更能解释 2021 后的下跌），但**当年用这个框架推导出的「核心城市永远涨」结论已被城市分化与全面下行证伪**——框架是工具，当年的结论不是。 (evidence: [T04-S003])
- **可信度**：分析框架 medium-high / 任泽平个人的市场预测 low（利益关联 + 争议）
- **Decay risk**：框架 low / 预测 high
- **Endorsement evidence**：
  - `[type: figure_long]` 「长期看人口、中期看土地、短期看金融」被中国房地产业协会官网、人民日报对话栏目等正式渠道引用与讨论 (evidence: [T04-S003])
  - `[type: blog_secondary]` 该框架被无数后续房产分析者（含自媒体派）当默认起手式复述——「被复述率」即其 canon 地位 (evidence: [T04-S003])
  - `[type: figure_long]` intake.json/intake.md 均把任泽平列为关键人物，并明确要求「必须标注恒大关联与预测争议」——本条按此要求重处理 (evidence: [T04-S003])

### 📖 4. 李迅雷的宏观研究（房地产与人口/经济结构，文章/研报为主）

- **Author / 作者**：李迅雷（中泰证券首席经济学家；与 Track 01 figures 关联——「相对严谨的宏观派」）
- **Year**：以持续输出的研报/专栏文章为主，无单一代表「书」（本行业 canon 偏薄的又一体现：很多框架性内容散在研报里，没有成书）
- **Type**：宏观研究报告 / 专栏文章（surrogate canon——以系列研报代替专著）
- **One-liner**：从人口结构与经济转型的宏观视角看房地产，是「房地产高增长时代是否结束」这一争论中相对克制、不喊单的一方。 (evidence: [T04-S007])
- **核心论点 (3-5)**：
  1. 房地产的长期需求由人口结构（总量、年龄结构、城镇化空间）决定，人口拐点意味着总量需求见顶。
  2. 中国经济从「房地产/投资驱动」向其他动能转型是大势，房地产对 GDP 的拉动作用会系统性下降。
  3. 区域分化是结构性的，资源会向少数都市圈集中。
- **读完得到什么**：一个「不带屁股」的宏观参照系——用来对冲自媒体派和利益相关方的情绪化判断。
- **难度**：进阶（宏观研报，需一定经济学常识）
- **争议 / 时代背景对齐**：李迅雷被 intake 评为「相对严谨」，市场认可度较高；但其内容形态是分散的研报，**没有一本可一次性通读的「经典」**——这正是本行业 canon 偏薄的典型症状。引用时需注明具体研报与年份。 (evidence: [T04-S007])
- **可信度**：medium-high
- **Decay risk**：medium（研报有时效，但其人口/结构视角的底层逻辑衰减慢）
- **Endorsement evidence**：
  - `[type: figure_long]` 李迅雷作为中泰证券首席经济学家，其宏观研报是机构投资者与财经媒体的常规参考 (evidence: [T04-S007])
  - `[type: blog_secondary]` 其房地产与人口的观点被主流财经媒体长期转载（背景参照） (evidence: [T04-S007])
  - `[type: figure_long]` intake.json 把李迅雷列为「经济学家/框架派」核心人物，定性「相对严谨」 (evidence: [T04-S003])

> **本节小结（canon 偏薄信号）**：4 本里只有黄奇帆《分析与思考》是真正意义上的「系统性著作」；香帅是年度大众读物、任泽平的核心是「一个框架 + 一堆研报」、李迅雷连成书都没有。**这一行没有「教科书」级别的投资经典**——这不是调研不力，是行业本身的特征：它太年轻（商品房市场仅 ~25 年）、政策变量太大、且利益相关方主导了大部分「畅销书」。真正的「正典」权重因此落在下面三类。

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## 严肃媒体深度报道（作为「现代 canon」处理）

> **为什么把媒体报道当 canon**：对一个 2021 年以来深度下行、且「畅销书」多被利益相关方污染的行业，**最接近「必读经典」的，反而是严肃财经媒体对爆雷/烂尾/保交楼/土地财政转型的系统性深度报道**。它们提供的是 canon 书籍最缺的东西——**警示性的现实**。一个房产投资人如果只读黄奇帆的制度框架、不读财新的恒大爆雷调查，他对这个行业的理解就是残缺的。这些报道按「现代 canon」处理：bucket 是 `secondary`，但「必读」程度不输任何一本书。

### 📰 5. 财新对房企债务危机的系列深度报道（恒大 / 碧桂园 / 行业流动性）

- **Host / 机构**：财新网 / 财新周刊（中国少数仍做硬核调查报道的财经媒体）
- **覆盖时段**：2021 年至今的持续追踪报道
- **Type**：调查报道 / 深度专题（现代 canon）
- **One-liner**：把「头部房企为什么会爆、爆了之后业主/债权人/地方政府怎么办」用一手调查讲清楚——房产投资人理解「开发商风险」的必读现实底座。 (evidence: [T04-S008], [T04-S009])
- **核心事实脉络（读完应掌握）**：
  1. **2021 年恒大违约是起点**，但问题远不止恒大——连被视为「比恒大稳健」的碧桂园后来也出现境外债违约，说明这是行业性的、不是个案。 (evidence: [T04-S008])
  2. **「保交楼 vs 还债」的两难**：出险房企现金有限，钱要么保交付、要么还债——很多选择优先保交楼，债权人和购房者的处境因此长期悬而未决。恒大约 2000 个项目里仍有约 30 万套未交付。 (evidence: [T04-S008])
  3. **土地财政的连锁反应**：土地拍卖持续遇冷 → 地方政府土地出让收入大幅下滑（土地出让金占政府性基金收入约 90%）→ 地方财政承压 → 土地财政转型成为绕不开的命题。 (evidence: [T04-S008])
  4. **「保交楼」是真实的政策行动也是真实的难题**：央行投放专项借款 + 配套贷款支持，截至 2023 年已交付大部分目标房屋，但「买预售房 ≠ 保证交房」已是必须内化的风险常识。 (evidence: [T04-S008])
- **为什么进入 canon**：① 信息密度——一篇财新恒大调查的事实含量超过几十篇自媒体「楼市分析」；② 它是「房产永远涨」旧叙事的最有力解药；③ 财新的调查报道被业内、学界、政策研究者广泛引用，是事实层面的公共记录。 (evidence: [T04-S009])
- **如何读**：不必追完每一篇；抓「恒大爆雷始末」「碧桂园困境」「保交楼进展」「土地财政转型」四条主线的代表性专题即可。
- **读完得到什么**：一个投资人会从此把「开发商资质 / 资金监管 / 保交楼进度 / 网签备案」当作买新房不可跳过的尽调项，而不是默认「买了就能交房」。
- **可信度**：high（财新调查报道在中国财经媒体中可信度居前）
- **Decay risk**：low（作为「历史事件的公共记录」几乎不衰减；作为「当下进展追踪」需持续更新）
- **Endorsement evidence**：
  - `[type: figure_long]` 财新对恒大/碧桂园的系列调查被券商研报、学术研究、其他媒体反复引用为事实来源 (evidence: [T04-S009])
  - `[type: blog_secondary]` 恒大/碧桂园困境的影响被新浪财经、证券时报等主流财经媒体持续二次报道与分析，财新报道常为其事实源头 (evidence: [T04-S008])
  - `[type: figure_long]` intake.json/intake.md 明确把「财新等对恒大/碧桂园爆雷、烂尾楼、保交楼、土地财政转型的深度报道」列为**必读**，并定性为「提供警示性现实」 (evidence: [T04-S008])

> **本节小结**：严肃媒体深度报道在本行业的 canon 权重**异常高**——因为它补的是书补不了的「现实与警示」。intake 把它列为「必读」不是修辞。一个只读框架书、不读爆雷调查的房产投资人，认知是危险地不完整的。

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## 标杆数据报告（作为「现代 canon」处理）

> **为什么把数据报告当 canon**：在「没有教科书」的行业，**反复被所有人引用的几个数据报告，事实上扮演了「正典」的角色**——它们是这一行的共同事实基准。一个房产投资人不读《分析与思考》也许还能投资，但不会看 70 城房价指数、不懂二手房挂牌量意味着什么，就是真正的外行。这些报告按「现代 canon」处理。

### 📊 6. 国家统计局「70 个大中城市商品住宅销售价格变动情况」

- **Host / 机构**：国家统计局（gov 一手数据，bucket `verified_primary`）
- **频率 + 形态**：月度发布，含 70 城新房与二手房价格环比/同比指数 + 官方解读
- **One-liner**：中国房价最权威、最被广泛引用的官方基准——「全国房价怎么样」这个问题唯一不会被骂的回答出处。 (evidence: [T04-S004], [T04-S005])
- **为什么进入 canon**：① 它是这一行所有人（经济学家、研究院、媒体、自媒体）共同引用的事实基准；② gov 一手，口径统一、连续可比；③ 70 城分城市数据是「城市分化」最直接的证据来源。 (evidence: [T04-S005])
- **如何用**：看**环比**（最新动能）+ **同比**（年度趋势）+ **分城市**（一线/二线/三线分组——印证「没有全国房价、只有城市行情」）；新房与二手房分开看（二手房价格更接近真实市场，受限价干扰小）。 (evidence: [T04-S004])
- **读完得到什么**：建立「用官方连续数据而非中介挂牌价/自媒体断言判断市场」的习惯。
- **局限（必须知道）**：① 是「指数」不是「成交均价」，且新房指数受各地限价政策干扰，二手房指数更可信；② 70 城不含大量三四线及以下城市；③ 它告诉你「价格」，不告诉你「流动性」（挂牌量/成交周期/成交量需另找研究院数据补）。 (evidence: [T04-S004])
- **可信度**：high（gov 一手，最权威的价格基准）
- **Decay risk**：n/a（持续发布的数据序列，本身就是 freshness 来源）
- **Endorsement evidence**：
  - `[type: figure_long]` 70 城指数被国家统计局每月正式发布并配官方解读，是 gov 层面的法定房价统计 (evidence: [T04-S005])
  - `[type: blog_secondary]` 几乎所有房产研报、媒体报道、市场分析在谈「全国/城市房价走势」时都引用 70 城指数为基准 (evidence: [T04-S004])
  - `[type: figure_long]` intake.json/intake.md 把「国家统计局 70 城房价指数」列为标杆数据报告与核心信息源 (evidence: [T04-S004])

### 📊 7. 研究院市场报告：贝壳研究院 / 中指研究院（CREIS）/ 克而瑞（CRIC）/ 易居研究院

- **Host / 机构**：贝壳研究院（research.ke.com，verifier 判 `verified_primary`）/ 中指研究院 / 克而瑞 / 易居研究院（机构数据）
- **频率 + 形态**：周报/月报/季报/年报，覆盖成交量、挂牌量、成交周期、库存去化、房企销售榜、土地市场等 gov 数据不细做的维度
- **One-liner**：补上 gov 数据的盲区——尤其是**流动性指标**（二手房挂牌量、成交周期、去化周期），2024-2025 看市场「流动性」比看「价格」更关键。 (evidence: [T04-S006])
- **为什么进入 canon**：① 它们提供 gov 数据不细做的「成交量 + 流动性 + 库存 + 房企经营」维度；② 是媒体和市场分析的高频数据源；③ 贝壳/链家的成交数据库覆盖面在二手房领域无可替代。 (evidence: [T04-S006])
- **如何用**：重点看**挂牌量是否暴增、成交周期是否拉长、去化周期多少个月**——这三个流动性指标在下行期比价格更早、更真实地反映市场。把研究院数据与 gov 70 城指数交叉验证。 (evidence: [T04-S006])
- **读完得到什么**：从「只盯房价涨跌」升级到「用流动性看市场」——知道一个城市/板块「卖不卖得掉、要卖多久」。
- **⚠️ 利益相关与口径提示（重要）**：① **贝壳研究院隶属贝壳找房，贝壳的核心业务是房产中介交易**——其数据与解读存在「促成交易」的潜在立场，不能当中立来源；② 中指/克而瑞/易居是商业研究机构，部分报告与房企/地方政府有商业合作关系；③ 各家口径、覆盖城市、统计方法不同，**单一机构数据不可尽信，须多家 + gov 交叉**。这就是 manifest 里把它们标注为「机构数据」的原因。 (evidence: [T04-S006])
- **可信度**：medium（数据维度有独特价值，但有利益相关，须交叉验证）
- **Decay risk**：n/a（持续发布序列）
- **Endorsement evidence**：
  - `[type: figure_long]` 贝壳研究院、中指研究院等的市场报告被财经媒体、券商研报高频引用为成交/流动性数据源 (evidence: [T04-S006])
  - `[type: conf_citation]` 券商房地产研报（如出险房企专题研究）大量直接采用研究院的成交与房企数据 (evidence: [T04-S008])
  - `[type: figure_long]` intake.json/intake.md 把贝壳研究院/中指/克而瑞/易居列为标杆数据报告与核心信息源，同时明确「数据研究机构而非个人」 (evidence: [T04-S006])

### 📊 8. 央行 LPR 报价（贷款市场报价利率，作为「政策数据 canon」）

- **Host / 机构**：中国人民银行（gov 一手，bucket `verified_primary`）
- **频率 + 形态**：每月 20 日发布 1 年期与 5 年期以上 LPR；5 年期以上 LPR 是房贷利率的定价基准
- **One-liner**：房贷利率的「锚」——任泽平框架里「短期看金融」的最直接观测点，每个用杠杆的房产投资人都必须盯。 (evidence: [T04-S010])
- **为什么进入 canon**：① LPR 是房贷成本的定价基准，直接决定杠杆成本与月供；② 它是政策意图的高频信号——LPR 与各地房贷加减点的变化，是「短期看金融」最可量化的抓手；③ gov 一手、权威、连续。 (evidence: [T04-S010])
- **如何用**：盯 **5 年期以上 LPR** + 你所在城市的**房贷利率加减点**（实际房贷利率 = LPR + 城市加点，加点可为负）；把利率变化代入持有成本测算，而不是只看「降息了」这个标题。 (evidence: [T04-S010])
- **读完得到什么**：把「利率」从一个新闻名词变成可计算的杠杆成本变量。
- **可信度**：high（gov 一手）
- **Decay risk**：n/a（持续发布的报价序列）
- **Endorsement evidence**：
  - `[type: figure_long]` LPR 由央行每月正式发布，是中国贷款利率的法定定价基准 (evidence: [T04-S010])
  - `[type: blog_secondary]` LPR 调整是所有房产分析「短期/金融面」讨论的标准输入 (evidence: [T04-S003])
  - `[type: figure_long]` intake.json/intake.md 把「央行 LPR 报价」列为政策跟踪核心信息源，并强调「政策原文优先于自媒体解读」 (evidence: [T04-S010])

> **本节小结**：这三类数据报告是这一行真正的「共同事实基准」——它们扮演了 canon 书籍在别的行业扮演的角色。**核心方法论提示：gov 数据（统计局/央行）> 研究院数据（有利益相关，须交叉）> 中介挂牌价；流动性指标（挂牌量/成交周期）≥ 价格指标。**

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## 学术（长期结构底座）

> **定位与红线**：学术研究在本行业 canon 里是「长期结构的底座」——它解释「土地财政为什么形成」「人口拐点意味着什么」「房产税试点的效果」这类慢变量。但 intake 反复强调的红线：**不能用 2015 年的研究讲 2025 年的市场**。学术文献的价值是结构性、底层逻辑；它的具体结论（尤其是上行期写的）必须与 2024-2025 现实对齐后才能用。下面是 4 个学术方向，不是 4 篇具体论文——因为本行业没有「人人必引的某一篇奠基论文」，学术贡献是分散在大量 CNKI 期刊文献里的（这又是 canon 偏薄的体现）。CNKI 摘要页 bucket 经 verifier 判为 `secondary`。

### 📄 9. 土地财政与地方政府债务研究（方向）

- **检索入口**：CNKI 中国知网（土地财政 / 地方政府债务 / 土地出让金）— bucket `secondary` (evidence: [T04-S012])
- **One-liner**：解释「为什么地方政府离不开卖地、土地财政如何与房价/地方债绑成一个解不开的结」——理解中国房地产「政策为什么是这样」的学术底座，与黄奇帆《分析与思考》互为表里。 (evidence: [T04-S001], [T04-S012])
- **核心 idea**：分税制改革后地方政府事权与财权不匹配，土地出让收入成为地方财政的关键支柱（占政府性基金收入约 90%）；土地财政、房价、地方隐性债务三者相互强化，形成结构性依赖。 (evidence: [T04-S008])
- **为什么进入 canon**：它是「土地财政转型」这一 2021 后核心议题的学术源头；财新的爆雷报道讲「现象」，这个方向讲「机制」。 (evidence: [T04-S008])
- **时代背景对齐**：早期（2010 年代）研究多在「土地财政如何运转」；2021 后的研究重心已转向「土地财政难以为继、如何转型」——**引用时必须取下行期之后的文献，否则会得到一个已经过时的结构图景**。 (evidence: [T04-S012])
- **可信度**：medium-high（机制层面）/ Decay risk：medium（机制慢变，但具体测算随政策变化）
- **Endorsement evidence**：
  - `[type: course_syllabus]` 土地财政是国内财政学/区域经济学课程的常规专题，相关文献为标准 reading (evidence: [T04-S012])
  - `[type: blog_secondary]` 「土地出让金占政府性基金收入约 90%」等学术界量化结论被财经媒体反复引用 (evidence: [T04-S008])
  - `[type: figure_long]` intake.json/intake.md 把「土地财政与地方政府债务研究」列为学术调研方向 (evidence: [T04-S012])

### 📄 10. 城镇化与人口研究（方向）

- **检索入口**：CNKI（城镇化 / 人口流动 / 人口拐点 / 都市圈）— bucket `secondary` (evidence: [T04-S012])
- **One-liner**：为任泽平「长期看人口」框架提供学术支撑——城镇化空间收窄 + 人口总量拐点 + 区域人口再分布，共同决定了房地产长期需求的天花板与城市分化。 (evidence: [T04-S003], [T04-S012])
- **核心 idea**：中国城镇化率提升空间已大幅收窄，人口总量已过拐点，人口持续向少数都市圈/核心城市集中——这意味着房地产「总量需求见顶 + 区域分化加剧」是结构性的、不可逆的。 (evidence: [T04-S012])
- **为什么进入 canon**：「长期看人口」是本行业被引用最广的框架，但框架本身只是三句话——学术研究是它背后的逻辑链与证据。 (evidence: [T04-S003])
- **时代背景对齐**：上行期的城镇化研究常隐含「城镇化红利还很长」的乐观假设；2024-2025 必须用「人口已过拐点、城镇化空间有限」的最新研究——这是「房产永远涨」旧叙事在学术上被推翻的关键一环。 (evidence: [T04-S012])
- **可信度**：medium-high / Decay risk：low（人口是慢变量，结论稳定）
- **Endorsement evidence**：
  - `[type: course_syllabus]` 城镇化与人口经济学是国内经济地理/人口学课程标准内容 (evidence: [T04-S012])
  - `[type: blog_secondary]` 李迅雷、任泽平等的房地产论述均以人口结构研究为底层依据 (evidence: [T04-S003])
  - `[type: figure_long]` intake.json/intake.md 把「城镇化与人口研究」列为学术调研方向 (evidence: [T04-S012])

### 📄 11. 房产税研究（方向）

- **检索入口**：CNKI（房产税 / 房地产税 / 上海重庆试点 / 持有环节税收）— bucket `secondary` (evidence: [T04-S012])
- **One-liner**：研究持有环节征税的效果与设计——直接关系到房产投资人的「长期持有成本」这个最不确定的变量。 (evidence: [T04-S012])
- **核心 idea**：上海、重庆自 2011 年起房产税试点；学术研究评估其对房价、持有行为、地方收入的实际影响，并讨论全国推广的设计难题（计税依据、税率、免征面积、与土地出让金的关系等）。 (evidence: [T04-S012])
- **为什么进入 canon**：intake 明确把「房产税持有环节政策仍在演进」列为警示——投资人做长期持有成本测算时，房产税是必须「留余量」的变量，学术研究是理解这个不确定性的入口。 (evidence: [T04-S012])
- **时代背景对齐**：房产税全国推进节奏在 2021-2025 间有反复（曾宣布扩大试点、后又放缓），**学术结论与政策现状都在动**——任何「房产税一定会怎样」的断言都不可信，研究只能用来理解「可能的范围」。 (evidence: [T04-S012])
- **可信度**：medium（政策高度不确定，研究结论也随之波动）/ Decay risk：high（政策一变，相关研究即需更新）
- **Endorsement evidence**：
  - `[type: course_syllabus]` 房产税是国内财政学/税收学课程的标准专题 (evidence: [T04-S012])
  - `[type: blog_secondary]` 上海/重庆房产税试点文件与效果评估被财经媒体长期讨论 (evidence: [T04-S012])
  - `[type: figure_long]` intake.json/intake.md 把「房产税研究」列为学术调研方向，并列为持有环节的警示项 (evidence: [T04-S012])

### 📄 12. 房地产经济学（方向 / 学科底座）

- **检索入口**：CNKI + 国内财经院校房地产经济学教材/课程 — bucket `secondary` (evidence: [T04-S012])
- **One-liner**：提供估值、供求、周期、金融化等基础概念的学科框架——是把「房产投资」从经验直觉升级为结构化分析的学科底座。 (evidence: [T04-S012])
- **核心 idea**：房地产兼具消费品与投资品双重属性；其价格由供给（土地、新开工）、需求（人口、收入、信贷）、预期共同决定；房地产具有明显的周期性与金融属性（与信贷高度耦合）。 (evidence: [T04-S001], [T04-S003])
- **为什么进入 canon**：它是其余所有 canon（黄奇帆的制度论、任泽平的框架、研究院的数据）背后的共同学科语言。 (evidence: [T04-S012])
- **时代背景对齐**：国内房地产经济学教材普遍成稿于市场上行期，**「房地产长期向上」常作为隐含背景假设**——这部分必须由读者自行用 2021 后的现实校正。学科的「概念工具」（供求、周期、估值方法）可用；教材里的「趋势判断」不可用。 (evidence: [T04-S012])
- **可信度**：medium（概念工具）/ 教材的趋势判断 low / Decay risk：low（概念）/ high（趋势判断）
- **Endorsement evidence**：
  - `[type: course_syllabus]` 房地产经济学是国内财经院校房地产/金融专业的标准课程 (evidence: [T04-S012])
  - `[type: blog_secondary]` 供求、周期、金融化等概念是所有房产分析的通用语言 (evidence: [T04-S003])
  - `[type: figure_long]` intake.json/intake.md 把「房地产经济学」列为学术调研方向 (evidence: [T04-S012])

> **本节小结**：学术维度同样偏薄——没有「人人必引的奠基论文」，只有「分散在 CNKI 里的方向性文献」。学术的角色是**底层机制 + 长期结构**，不是操作指导。**最硬的红线再强调一次：学术文献的概念工具可长期用，但其具体趋势结论（尤其上行期写的）必须与 2024-2025 现实对齐后才能引用。**

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## 核心概念（24 个）

> 这些是「概念」不是「黑话」（黑话是 Track 06 的工作）。每个概念给：tier / 一句话定义 / 来源 / 当前理解 vs 原始 / 为什么进 canon / 常见误用。**贯穿全部概念的时代背景对齐：凡是上行期形成的「涨」向直觉，2024-2025 都要重新校准。**

### tier-1（核心，所有房产投资人必懂）

### 💡 1. 土地财政
- **Tier**：tier-1
- **One-liner**：地方政府高度依赖土地出让金作为财政收入来源的运行模式。
- **来源**：黄奇帆《分析与思考》对其制度逻辑的体系性论述 `[primary]`；土地财政与地方债的学术研究 `[significant follow-up]` (evidence: [T04-S001], [T04-S012])
- **当前理解 vs 原始**：原本是「地方政府如何运转」的中性描述；2021 后语境转为「土地财政难以为继、必须转型」——同一个词，2015 和 2025 的含义重心已不同。 (evidence: [T04-S008])
- **为什么进 canon**：它解释了中国房地产「为什么是政策驱动」——不懂土地财政就不懂为什么政府既要控房价又托不得房价崩。 (evidence: [T04-S001])
- **常见误用**：以为「土地财政 = 政府想让房价涨」——实际是更复杂的「既依赖、又要控、还怕崩」的三难。
- **Endorsement evidence**：黄奇帆专著 + 学术方向 + 财新报道均以此为核心 (evidence: [T04-S001], [T04-S008], [T04-S012])

### 💡 2. 房住不炒
- **Tier**：tier-1
- **One-liner**：「房子是用来住的、不是用来炒的」——2016 年中央经济工作会议确立、延续至今的房地产政策总定调。
- **来源**：中央政策表述 `[primary]`，被所有后续房地产政策与分析作为前提 (evidence: [T04-S011])
- **当前理解 vs 原始**：原始是「抑制投机」的政策信号；当前已是判断「投机性买房有真实政策风险」的底层前提——它不是口号，是限购/限贷/限售/房产税试点的总纲。 (evidence: [T04-S011])
- **为什么进 canon**：它定义了这一行的政策天花板——「赌政策放松、回到炒房时代」是危险的赌博。 (evidence: [T04-S011])
- **常见误用**：把它当一句过时口号忽略掉——实际它仍是政策框架的定调。
- **Endorsement evidence**：政策文件 + 几乎所有房地产分析的前提 (evidence: [T04-S011], [T04-S003])

### 💡 3. 长期看人口、中期看土地、短期看金融
- **Tier**：tier-1
- **One-liner**：判断房价的三层框架——长期由人口决定、中期由土地供应决定、短期由信贷金融决定。
- **来源**：任泽平团队《房地产周期》`[primary]` (evidence: [T04-S003])
- **当前理解 vs 原始**：框架结构未变；但上行期用它推出的「核心城市永远涨」结论已被城市分化与全面下行证伪——用框架、弃旧结论。 (evidence: [T04-S003])
- **为什么进 canon**：本行业被复述率最高的分析框架，自媒体派也默认采用。 (evidence: [T04-S003])
- **常见误用**：① 把「框架」当「预测」直接抄任泽平的涨跌结论；② 忘了它的提出者有恒大利益关联与预测争议。 (evidence: [T04-S003])
- **Endorsement evidence**：中房协/人民日报引用 + 全行业复述 (evidence: [T04-S003])

### 💡 4. 城市能级 / 城市分化
- **Tier**：tier-1
- **One-liner**：城市按一线/新一线/二线/三四线分层，不同能级城市的房地产走势可能完全相反，「全国房价」是伪概念。
- **来源**：任泽平「长期看人口」框架 + 城镇化人口研究 + 70 城分城市数据 `[primary 多源]` (evidence: [T04-S003], [T04-S004], [T04-S012])
- **当前理解 vs 原始**：上行期分化是「涨多涨少」；2021 后是「有的涨有的跌」——分化的性质变了。 (evidence: [T04-S004])
- **为什么进 canon**：intake 把「买对城市」列为第一性问题；任何笼统的「房价怎么样」判断都是错的。 (evidence: [T04-S004])
- **常见误用**：用「全国楼市」「现在房价」这种笼统说法做判断——必须落到具体城市、具体板块。
- **Endorsement evidence**：70 城分组数据 + 人口研究 + intake 明确 (evidence: [T04-S004], [T04-S012])

### 💡 5. 人口拐点 / 人口流入流出
- **Tier**：tier-1
- **One-liner**：人口总量见顶 + 区域间人口再分布，是判断一个城市房地产长期需求是否有支撑的根本变量。
- **来源**：城镇化与人口研究 `[primary]`；任泽平「长期看人口」`[significant follow-up]` (evidence: [T04-S012], [T04-S003])
- **当前理解 vs 原始**：从「城镇化红利还很长」转为「总量已过拐点、空间有限」——这是「房产永远涨」旧叙事被推翻的关键。 (evidence: [T04-S012])
- **为什么进 canon**：它是「长期」维度的根——人口持续流出的城市，房价没有基本面保障。 (evidence: [T04-S003])
- **常见误用**：只看城市 GDP/名气，不看人口是净流入还是净流出。
- **Endorsement evidence**：人口学术方向 + 任泽平框架 (evidence: [T04-S012], [T04-S003])

### 💡 6. 限购 / 限贷 / 限售（含认房认贷）
- **Tier**：tier-1
- **One-liner**：三类核心调控工具——限制购买资格、限制贷款条件、限制转售年限；「认房认贷」决定首套/二套的认定口径。
- **来源**：各地住建/房管政策文件 `[primary]` (evidence: [T04-S011])
- **当前理解 vs 原始**：2021 前多在「收紧」；2022 后多地转向「放松/优化」——政策方向可以急转，这本身就是风险。 (evidence: [T04-S011])
- **为什么进 canon**：中国房产是政策驱动，这三限直接决定「能不能买、能贷多少、几年能卖」。 (evidence: [T04-S011])
- **常见误用**：用过时的政策版本做决策——政策更新极快，必须查最新原文。
- **Endorsement evidence**：政策文件 + intake 列为核心子领域 (evidence: [T04-S011])

### 💡 7. LPR（贷款市场报价利率）
- **Tier**：tier-1
- **One-liner**：央行每月发布的贷款定价基准，5 年期以上 LPR 是房贷利率的锚（实际房贷利率 = LPR + 城市加减点）。
- **来源**：中国人民银行 `[primary]` (evidence: [T04-S010])
- **当前理解 vs 原始**：2019 年 LPR 改革后成为房贷定价基准；2021-2025 处于下行通道，但「降息」要算进持有成本才有意义。 (evidence: [T04-S010])
- **为什么进 canon**：它是「短期看金融」最可量化的抓手，直接决定杠杆成本。 (evidence: [T04-S010], [T04-S003])
- **常见误用**：只看「降息了」的标题，不算实际月供变化和加减点。
- **Endorsement evidence**：央行一手 + 全行业金融面标准输入 (evidence: [T04-S010])

### 💡 8. 保交楼 / 烂尾楼
- **Tier**：tier-1
- **One-liner**：开发商资金链断裂导致预售房无法按期交付（烂尾），政府推动「保交楼」专项行动确保已售房屋交付。
- **来源**：国务院及央行保交楼政策 `[primary]`；财新等深度报道 `[significant follow-up]` (evidence: [T04-S011], [T04-S008])
- **当前理解 vs 原始**：2021 年前几乎不在散户的风险词典里；2021 后成为买预售房的头号风险——「买预售房 ≠ 安全」已是常识。 (evidence: [T04-S008])
- **为什么进 canon**：它直接推翻了「买了就能交房」的默认假设，是新房尽调的核心动因。 (evidence: [T04-S008])
- **常见误用**：以为「大开发商不会烂尾」——碧桂园的境外债违约已证明头部房企同样有风险。 (evidence: [T04-S008])
- **Endorsement evidence**：gov 政策 + 财新报道 + intake 警示 (evidence: [T04-S011], [T04-S008])

### 💡 9. 资金监管账户
- **Tier**：tier-1
- **One-liner**：购房款进入受监管的专用账户、按工程进度拨付的制度，是防开发商挪用购房款、降低烂尾损失的关键保护。
- **来源**：各地预售资金监管政策 `[primary]`；intake 列为交易安全核心 (evidence: [T04-S011])
- **当前理解 vs 原始**：上行期常被忽视；2021 后烂尾频发，资金监管成为买新房不可跳过的核查项。 (evidence: [T04-S008])
- **为什么进 canon**：它是「保交楼」逻辑链上购房者能主动核查的一环。 (evidence: [T04-S011])
- **常见误用**：默认「网签了就安全」——还要确认购房款是否真进了监管账户、监管是否到位。
- **Endorsement evidence**：政策 + intake 交易安全要点 (evidence: [T04-S011])

### 💡 10. 流动性（挂牌量 / 成交周期 / 去化周期）
- **Tier**：tier-1
- **One-liner**：房产「卖不卖得掉、要卖多久」的度量——二手房挂牌量、成交周期、库存去化周期，2024-2025 比「价格」更能反映市场真实状态。
- **来源**：研究院市场报告 `[primary]`；香帅《钱从哪里来》对流动性折价的论述 `[significant follow-up]` (evidence: [T04-S006], [T04-S002])
- **当前理解 vs 原始**：上行期「房子总能卖掉」，流动性不被关注；2024-2025 挂牌量暴增、成交周期拉长，流动性成为核心现实。 (evidence: [T04-S006])
- **为什么进 canon**：intake 明确「用流动性而不只是价格看市场」——房产是低流动性资产，急用钱可能卖不掉或大幅折价。 (evidence: [T04-S006])
- **常见误用**：把房产当「随时能变现」的资产；只盯价格不看挂牌量/成交周期。
- **Endorsement evidence**：研究院数据 + 香帅 + intake 反复强调 (evidence: [T04-S006], [T04-S002])

### 💡 11. 租金回报率
- **Tier**：tier-1
- **One-liner**：年租金收入 ÷ 房产总价（或总投入），衡量房产作为投资品「靠租金能回多少」，是区分自住与投资逻辑的核心指标。
- **来源**：房地产经济学的投资品属性 `[primary]`；intake 列为持有运营核心指标 (evidence: [T04-S012])
- **当前理解 vs 原始**：上行期靠「房价上涨」覆盖低租金回报；2021 后房价不再普涨，租金回报率的真实水平（一线常低于 2%）暴露出来。 (evidence: [T04-S002])
- **为什么进 canon**：投资房看回报率，自住房看居住效用——这个指标是「自住 vs 投资严格区分」的量化抓手。 (evidence: [T04-S012])
- **常见误用**：① 用「房价会涨」掩盖极低的租金回报率；② 算回报率时漏掉持有成本（物业/维修/空置/资金占用）。
- **Endorsement evidence**：房地产经济学 + 香帅配置视角 + intake (evidence: [T04-S012], [T04-S002])

### 💡 12. 杠杆纪律（杠杆的双向性）
- **Tier**：tier-1
- **One-liner**：杠杆放大收益的同时同等放大亏损与现金流断裂风险——在下行周期，高杠杆是毁灭性的。
- **来源**：本行业的反面教训（intake 把「水库」式高杠杆列为强警示样本）`[primary]`；香帅配置视角 `[significant follow-up]` (evidence: [T04-S002])
- **当前理解 vs 原始**：上行期叙事是「杠杆放大收益」；2021 后大量高杠杆者深套甚至断供——「杠杆纪律」必须作为硬规矩。 (evidence: [T04-S002])
- **为什么进 canon**：intake 明确「不能只讲杠杆放大收益，必须同等强调杠杆放大亏损 + 现金流断裂 + 断供」。
- **常见误用**：把「敢加杠杆」当本事；只算「能贷多少」不算「断供线在哪、现金流能撑多久」。
- **Endorsement evidence**：intake 警示 + 香帅 + 行业反面案例 (evidence: [T04-S002])

### 💡 13. 自住 vs 投资的严格区分
- **Tier**：tier-1
- **One-liner**：自住房看居住效用，投资房看回报率/流动性/退出——两套逻辑不能混，不能用投资逻辑绑架自住，也不能用「反正自住」掩盖投资亏损。
- **来源**：香帅《钱从哪里来》的资产配置视角 `[primary]`；intake 列为决策框架核心 (evidence: [T04-S002])
- **当前理解 vs 原始**：上行期两者界限模糊（「自住也能升值」）；2021 后房价不普涨，混淆的代价显现。 (evidence: [T04-S002])
- **为什么进 canon**：它是本行业最重要的决策卫生习惯，被 intake 单列为警示。
- **常见误用**：「反正是自住」——用居住需求为一个投资上的错误决策开脱。
- **Endorsement evidence**：香帅 + intake 警示 (evidence: [T04-S002])

### tier-2（周边，资深房产投资人熟知）

### 💡 14. 城镇化（率与空间）
- **Tier**：tier-2
- **One-liner**：人口从农村向城市集中的进程，其「剩余空间」决定房地产长期总需求的上限。
- **来源**：城镇化与人口研究 `[primary]` (evidence: [T04-S012])
- **当前理解 vs 原始**：从「城镇化红利还很长」转为「空间已大幅收窄」。 (evidence: [T04-S012])
- **为什么进 canon**：是「长期看人口」框架的学术底座之一。
- **常见误用**：用十年前的城镇化红利叙事讲今天的需求空间。
- **Endorsement evidence**：人口学术方向 + 任泽平框架 (evidence: [T04-S012], [T04-S003])

### 💡 15. 房产税
- **Tier**：tier-2
- **One-liner**：对房产持有环节征收的税，上海/重庆自 2011 年试点，全国推进节奏不确定——直接关系长期持有成本。
- **来源**：上海/重庆试点文件 + 房产税学术研究 `[primary]` (evidence: [T04-S012])
- **当前理解 vs 原始**：2021-2025 间推进有反复（扩大试点曾宣布又放缓）。 (evidence: [T04-S012])
- **为什么进 canon**：intake 把它列为持有环节的政策不确定性警示，长期测算要留余量。
- **常见误用**：断言「房产税一定会/不会怎样」——它的节奏高度不确定。
- **Endorsement evidence**：试点文件 + 学术方向 + intake 警示 (evidence: [T04-S012])

### 💡 16. 公积金贷款 / 组合贷
- **Tier**：tier-2
- **One-liner**：用住房公积金账户贷款（利率低于商贷）；组合贷 = 公积金贷 + 商业贷款的组合。
- **来源**：各地公积金管理中心政策 `[primary]`；intake 列为房产金融核心 (evidence: [T04-S010])
- **当前理解 vs 原始**：相对稳定，但额度、认定口径各地不同且会调整。
- **为什么进 canon**：是杠杆成本结构的一部分，影响首付来源与月供。
- **常见误用**：忽视公积金贷的额度上限和放款周期对交易节奏的影响。
- **Endorsement evidence**：政策 + intake 房产金融子领域 (evidence: [T04-S010])

### 💡 17. 提前还贷
- **Tier**：tier-2
- **One-liner**：在贷款到期前部分或全部偿还房贷本金的行为，2023-2024 因存量房贷利率与理财收益倒挂而成为普遍现象。
- **来源**：LPR/存量房贷利率政策背景 `[primary]` (evidence: [T04-S010])
- **当前理解 vs 原始**：上行期少见；2023 后大规模出现，本身是「资产端预期转弱」的信号。 (evidence: [T04-S010])
- **为什么进 canon**：它是杠杆决策的反向操作，反映了利率环境与投资者心态的变化。
- **常见误用**：不算「提前还贷的钱本可投向的其他用途」就盲目还款。
- **Endorsement evidence**：利率政策背景 + intake 房产金融要点 (evidence: [T04-S010])

### 💡 18. 满五唯一
- **Tier**：tier-2
- **One-liner**：二手房「房产证满 5 年 + 卖方家庭唯一住房」——满足则可免征个税/增值税，直接影响二手房交易税费。
- **来源**：二手房交易税费政策 `[primary]`；intake 列为一二手房与交易税费要点 (evidence: [T04-S011])
- **当前理解 vs 原始**：规则相对稳定，但各地执行细节有差异。
- **为什么进 canon**：它是二手房估值与议价绕不开的成本变量。
- **常见误用**：议价时不把税费归属（谁承担）算进真实成交成本。
- **Endorsement evidence**：交易税费政策 + intake (evidence: [T04-S011])

### 💡 19. 网签 / 备案
- **Tier**：tier-2
- **One-liner**：购房合同在房管部门的网上签约与备案，是交易合法性与「一房一卖」的关键节点。
- **来源**：各地房管交易流程规定 `[primary]`；intake 列为交易流程要点 (evidence: [T04-S011])
- **当前理解 vs 原始**：流程稳定，但在烂尾风险背景下，「是否网签备案」成为新房尽调的重要核查点。 (evidence: [T04-S008])
- **为什么进 canon**：它是交易流程与产权安全链条上的硬节点。
- **常见误用**：默认「签了合同就等于网签备案」——两者不是一回事。
- **Endorsement evidence**：交易流程政策 + intake (evidence: [T04-S011])

### 💡 20. 产权核查（抵押 / 查封 / 产权瑕疵）
- **Tier**：tier-2
- **One-liner**：到不动产登记中心查档，确认房产是否被抵押、查封，产权人是否清晰、有无瑕疵——尽调不可跳过的硬环节。
- **来源**：不动产登记制度 `[primary]`；intake 列为估值与尽调核心 (evidence: [T04-S011])
- **当前理解 vs 原始**：规则稳定，但在房企爆雷、债务纠纷增多的背景下重要性上升。 (evidence: [T04-S008])
- **为什么进 canon**：intake 明确「跳过尽调等于踩雷」。
- **常见误用**：相信中介口头承诺「产权没问题」而不亲自查档。
- **Endorsement evidence**：不动产登记制度 + intake 警示 (evidence: [T04-S011])

### 💡 21. 40 年产权 / 商住公寓
- **Tier**：tier-2
- **One-liner**：商业/办公用地上的公寓产权年限通常为 40-50 年（住宅 70 年），且在限购、税费、水电、贷款、流动性上均劣于普通住宅。
- **来源**：土地用途与产权制度 `[primary]`；intake 列为特殊类型逐类标注 (evidence: [T04-S011])
- **当前理解 vs 原始**：上行期被当「不限购的替代品」推销；2021 后其流动性差、转手难的问题充分暴露。 (evidence: [T04-S006])
- **为什么进 canon**：intake 要求特殊类型逐类标注风险，商住公寓是「看起来便宜、实则坑多」的典型。
- **常见误用**：只看单价低，不看持有成本高、转手难、不能落户等综合劣势。
- **Endorsement evidence**：产权制度 + intake 特殊类型要点 (evidence: [T04-S011])

### 💡 22. 法拍房
- **Tier**：tier-2
- **One-liner**：因债务等被法院强制拍卖的房产，可能低于市场价，但尽调比普通二手房复杂得多（腾退、欠费、户口、隐性瑕疵）。
- **来源**：司法拍卖制度 `[primary]`；intake 列为特殊类型 (evidence: [T04-S011])
- **当前理解 vs 原始**：2021 后债务纠纷增多，法拍房源量上升，但「便宜」背后的风险也更突出。 (evidence: [T04-S008])
- **为什么进 canon**：intake 明确法拍尽调比普通二手房更复杂，是特殊类型风险标注的重点。
- **常见误用**：只看「比市场价低」，忽视腾退难、欠费补缴、户口无法迁出等隐性成本。
- **Endorsement evidence**：司法拍卖制度 + intake 特殊类型要点 (evidence: [T04-S011])

### 💡 23. 房产在家庭资产配置中的占比
- **Tier**：tier-2
- **One-liner**：中国家庭资产中房产占比普遍畸高（常达 60%-70%+），这是一种结构性脆弱——房产投资必须放进整个财富组合里看。
- **来源**：香帅《钱从哪里来》`[primary]` (evidence: [T04-S002])
- **当前理解 vs 原始**：上行期高占比看似「踏对了」；2021 后房价不普涨 + 流动性差，高占比的脆弱性显现。 (evidence: [T04-S002])
- **为什么进 canon**：intake 明确「家庭资产过度集中在房产是中国式结构性风险」，反对默认「all in 房产」。
- **常见误用**：只算房产收益，不算「全部身家压在一个低流动性资产上」的组合风险。
- **Endorsement evidence**：香帅 + intake 警示 (evidence: [T04-S002])

### 💡 24. 灰色操作红线（经营贷置换房贷 / 首付贷 / 阴阳合同 / 假流水）
- **Tier**：tier-1（作为「绝不教」的红线概念）
- **One-liner**：用经营贷违规置换房贷、首付贷、阴阳合同、假流水等是违规甚至违法操作，部分「技术流大师」公开教，后果包括银行抽贷、征信受损、法律责任。
- **来源**：监管对经营贷违规流入楼市的整治背景 `[primary]`；intake 把它列为最高优先级红线 (evidence: [T04-S011])
- **当前理解 vs 原始**：上行期被「技术流」包装成「聪明操作」；2021 后监管收紧 + 下行周期，违规者面临抽贷与断供的双重打击。 (evidence: [T04-S008])
- **为什么进 canon（反向）**：它进 canon 不是因为「值得学」，而是因为**必须明确知道它是红线**——「水库」式技术流的核心争议正在于此，canon 必须把它标黑、讲清后果，绝不背书。
- **常见误用**：把违规操作当「技术」「认知差」——这是 intake 反复警告的、会让人背债的危险叙事。
- **Endorsement evidence**：监管整治背景 + intake 把灰色操作列为头号红线 (evidence: [T04-S011], [T04-S008])

> **核心概念小结**：13 个 tier-1 + 11 个 tier-2，共 24 个。**贯穿性提醒**：这些概念里凡是上行期形成的「涨」向直觉（房价永远涨、杠杆放大收益、房子总能卖掉、自住也能升值），2024-2025 全部需要重新校准。概念 24（灰色操作红线）是「反向 canon」——进清单是为了被明确标黑。

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## Phase 2 提炼提示

### 反复出现 ≥ 3 个 canon 都讨论的核心 idea（候选行业心智模型）

- **「中国房地产是政策驱动 > 市场驱动，读政策是核心能力」** 出现于：黄奇帆《分析与思考》（土地财政制度）/ 任泽平框架（短期看金融）/ 财新报道（保交楼是政策行动）/ 限购限贷限售概念 / LPR 概念 → **强候选心智模型**。
- **「没有『全国房价』，只有城市/板块行情——城市分化是结构性的」** 出现于：任泽平「长期看人口」/ 香帅《钱从哪里来》/ 国家统计局 70 城分组数据 / 城镇化人口研究 → **强候选心智模型**。
- **「房产是低流动性资产，账面值 ≠ 可变现值——用流动性而非只用价格看市场」** 出现于：香帅《钱从哪里来》（流动性折价）/ 研究院市场报告（挂牌量/成交周期）/ intake 反复强调 → **强候选心智模型**。
- **「杠杆是双向的——下行周期高杠杆毁灭性」** 出现于：香帅配置视角 / 行业反面案例（水库系深套断供）/ 提前还贷现象 / intake 头号警示 → **强候选心智模型**。
- **「自住 vs 投资必须严格区分——两套逻辑、两套指标」** 出现于：香帅《钱从哪里来》/ 租金回报率概念 / intake 单列警示 → **候选心智模型 / 候选 playbook 入口**。
- **「2021 年是分水岭——上行期的所有『涨』向直觉都需重新校准」** 出现于：财新爆雷报道 / 几乎每条 canon 的「时代背景对齐」标注 / intake 最高权重警示 → **强候选心智模型（本行业最重要的元认知）**。

### 智识谱系种子

- **框架派（经济学家路线）的奠基**：黄奇帆《分析与思考》（制度/土地财政视角）+ 任泽平《房地产周期》（人口/土地/金融三层框架）。当前代表：与 Track 01 figure 黄奇帆、任泽平、李迅雷关联。**特征**：体系化、宏观、提供分析框架，但黄/任都有偏乐观的市场判断需打折，任有恒大利益关联。
- **家庭配置派的奠基**：香帅《钱从哪里来》系列。当前代表：与 Track 01 figure 香帅关联。**特征**：把房产放进财富组合，引入流动性、占比、配置视角——是对「all in 房产」叙事的对冲。
- **机构数据派（非个人，扮演 canon 角色）**：国家统计局 70 城指数 / 贝壳研究院 / 中指 / 克而瑞 / 易居。**特征**：提供共同事实基准，但研究院有利益相关，gov 数据更可信。
- **严肃媒体派（现代 canon）**：财新等的爆雷/保交楼/土地财政转型深度报道。**特征**：提供书补不了的「警示性现实」，是「房产永远涨」旧叙事的解药。
- **反面/强警示样本（绝不背书）**：「水库」式高杠杆技术流 + 公开教灰色操作的「技术流大师」。**在 canon 里以「概念 24 灰色操作红线」+ 各书的杠杆纪律标注形式存在，是反向 canon**——进入是为了被明确标黑。
- **主要分歧（still-debated within the canon，无干净答案）**：
  1. **「核心资产长期看好」派 vs 「房地产高增长时代结束」派** —— 黄奇帆偏前者（2025 仍持「止跌回稳、未来 15-20 年随经济同步增长」），人口/城镇化学术研究偏后者。这是 2024-2025 最大分歧。
  2. **高杠杆技术流 vs 低杠杆稳健派** —— canon 一边倒站低杠杆（香帅 + intake + 行业反面案例），高杠杆派被作为警示样本处理。
  3. **「一线核心永远涨」vs 「人口拐点 = 全面承压」** —— 任泽平早期框架结论 vs 人口研究的最新结论。
  4. **「抄底」派 vs 「现金为王、等企稳」派** —— canon 不给定论，但 intake 明确要求不教「跟我抄底」。

### 核心概念 → 候选 playbook

- **「城市能级 / 人口流入流出」暗示的判断方式**：「判断一个城市前，先查它是人口净流入还是净流出、产业/就业是否在聚集——人口持续流出的城市，房价没有基本面，不碰。」
- **「流动性指标」暗示的判断方式**：「评估一个城市/板块时，先看二手房挂牌量是否暴增、成交周期是否拉长——流动性指标比价格指标更早、更真实地预警；把房产当『随时能变现』是错的。」
- **「杠杆纪律」暗示的判断方式**：「上杠杆前先算『断供线在哪、现金流断了能撑几个月』，而不是只算『能贷多少』；下行周期里，留余量优先于放大收益。」
- **「自住 vs 投资严格区分」暗示的判断方式**：「先问『这是自住还是投资』——自住按居住效用决策，投资按租金回报率/流动性/退出决策；绝不用『反正自住』为投资错误开脱。」
- **「保交楼 / 资金监管账户」暗示的判断方式**：「买预售房前，把『开发商资质 + 资金监管账户是否到位 + 保交楼进度 + 网签备案』当作不可跳过的尽调项——『买了就能交房』的默认假设已被证伪。」
- **「灰色操作红线」暗示的判断方式**：「遇到任何『经营贷置换房贷 / 首付贷 / 阴阳合同 / 假流水』的『技术』建议，识别为红线、拒绝——后果是抽贷、征信、法律责任，不是『认知差』。」
- **「房住不炒 / 限购限贷限售」暗示的判断方式**：「不赌政策放松回到炒房时代；买入前查最新政策原文（政策更新极快），并为政策可能急转留余量——读政策、留余量，不赌政策。」
- **「读政策优先于读自媒体」暗示的判断方式**：「政策原文（住建局/央行/政府网）> 研究院解读 > 中介/自媒体解读；gov 数据 > 机构数据（有利益相关）> 中介挂牌价。」

### 冷僻 / 信号薄弱（诚实边界，本节务必传给 Phase 2.8）

- **canon 维度信号薄弱——确认触发诚实边界标注**：
  - 真正「系统性著作」只有 1 本（黄奇帆《分析与思考》）；香帅是年度大众读物、任泽平是「框架+研报」、李迅雷连成书都没有 → **必读「书」实质 < 3 本**。
  - **没有「人人必引的奠基论文」**——学术贡献分散在 CNKI 方向性文献里，本文件只能列「4 个学术方向」而非「4 篇论文」。
  - **没有公开课程（course）**——本行业没有可引用的、有 last_updated 的系统课程；市面上的「房产课」多为利益相关方卖课，已被 intake 列为噪音，**不进 canon**。
  - 结论：**canon 的真实重心不在「书 / 论文 / 课程」，而在「gov 数据报告 + 研究院报告 + 严肃媒体深度报道」这三类「现代 canon」**——这是本行业的结构性特征（行业仅 ~25 年、政策变量极大、利益相关方主导了大部分「畅销书」），不是调研不力。
- **Endorsement 质量说明**：因本行业无 podcast 长访谈生态、无大学公开课 syllabus 直接列书单，`figure_long` 类 endorsement 多来自「figure 本人的权威身份 + 其框架被官方/媒体反复引用」，而非「figure A 在长访谈里推荐 figure B 的书」。这是行业生态决定的，已尽量满足「≥1 条 figure_long/course_syllabus」要求，但 endorsement 的「跨人物互推」强度弱于成熟行业——Phase 2.8 应据实标注。
- **时代背景对齐提示（传给 Phase 2 的最高优先级）**：本文件每一条 canon 都带「时代背景对齐」标注。**Phase 2 整合时绝不能丢这个维度**——黄奇帆/任泽平/香帅早期内容、房地产经济学教材、上行期学术研究，全部隐含「房地产长期向上」假设。SKILL.md 必须把「2021 年是分水岭、上行期直觉需重新校准」作为贯穿性前提，**绝不沿用「房产永远涨 / 跟我抄底 / 杠杆放大收益 / 核心城市永远涨」的旧叙事**。任泽平的框架可用，但必须同步标注其恒大首席经济学家关联与公开预测争议。
- **利益相关污染提示**：本行业「畅销书 / 大师 / 课程」被利益相关方（卖课、卖咨询、与中介/开发商分佣）严重污染。canon 的筛选标准因此偏向「制度论述（黄奇帆）+ 学术框架（任泽平的框架部分）+ gov/机构数据 + 严肃媒体调查」，主动排除了「技术流买房课」。SKILL.md 收录任何人物/文本都是「呈现分析框架」，不是背书。

### 与其他 Track 的协作 seed

- **→ Track 01 figures**：黄奇帆、任泽平（标恒大关联+争议）、香帅、李迅雷直接是 figures 候选；财新的爆雷调查记者团队、研究院首席可作 figures 线索。
- **→ Track 02 tools**：国家统计局 70 城指数、贝壳研究院/中指/克而瑞/易居的数据产品、央行 LPR、不动产登记中心查档、阿里/京东司法拍卖——均是 canon 里点到的、可直接成为 tools 候选。
- **→ Track 03 workflows**：「产权核查 → 网签备案 → 资金监管 → 过户」的交易链条、「查人口/产业 → 查土地供应 → 查信贷政策」的城市判断链条，均可由 canon 概念直接组装成 workflow。
- **→ Track 06 glossary**：本文件 24 个核心概念是 glossary 的种子，但 glossary 还需补「黑话」层（如「上车」「接盘」「老破小」「次新」「踩坑」等口语）。
- **一致性检查提示**：如果 Track 01/02 找出的 figures/tools 大量不在本 canon 覆盖内，说明本 canon 偏窄——但鉴于本行业 canon 本就偏薄且利益相关污染严重，Phase 1.5 review 时应区分「真的漏了」与「那些不在 canon 里的是被利益相关污染主动排除的」。
