# Portabilitaet: UNIVERSAL
# Zuletzt validiert: 2026-02-05
# Naechste Pruefung: 2027-02-05
# Quellen: BGB §§ 535-580a, BetrKV, WoFlV, MietenWoG, WEG

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                               MIETRECHT
                     Umfassender Leitfaden fuer Deutschland
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Stand: 2026-02-05
Status: VOLLSTAENDIGER ARTIKEL

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INHALTSVERZEICHNIS
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  1. Einfuehrung
  2. Mietvertrag
  3. Rechte und Pflichten
  4. Miete und Miethoehe
  5. Mietmaengel und Minderung
  6. Kuendigung
  7. Nebenkosten/Betriebskosten
  8. Kaution
  9. Gewerberaummiete
  10. Wohnungseigentumsrecht (WEG)
  11. Wichtige Paragraphen
  12. Praxisbeispiele
  13. Siehe auch

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1. EINFUEHRUNG
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Das Mietrecht ist im Buergerlichen Gesetzbuch (BGB) in den §§ 535-580a
geregelt. Es unterscheidet grundsaetzlich zwischen:

  - Wohnraummiete (starker Mieterschutz)
  - Gewerberaummiete (mehr Vertragsfreiheit)

Das Wohnraummietrecht ist weitgehend zwingend, d.h. abweichende
Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters sind oft unwirksam.

Zustaendige Gerichte: Amtsgericht (bis 5.000 EUR), Landgericht (darueber)

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2. MIETVERTRAG
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VERTRAGSPARTEIEN
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  Vermieter: Eigentuemer oder Berechtigter
  Mieter: Natuerliche oder juristische Person

  Mehrere Mieter: Gesamtschuldnerische Haftung (§ 421 BGB)

FORM DES MIETVERTRAGS
---------------------
  Grundsatz: Formfrei (auch muendlich moeglich)

  Ausnahme - Schriftform erforderlich bei:
    - Mietdauer ueber 1 Jahr (§ 550 BGB)
    - Folge bei Verstoss: Vertrag gilt als unbefristet!

VERTRAGSTYPEN
-------------

  a) UNBEFRISTETER MIETVERTRAG
  ----------------------------
    - Regelfall
    - Ordentliche Kuendigung moeglich
    - Mieter: 3 Monate
    - Vermieter: Kuendigungsgrund erforderlich

  b) BEFRISTETER MIETVERTRAG (§ 575 BGB)
  --------------------------------------
    - Nur zulaessig bei qualifiziertem Befristungsgrund

    Zulaessige Gruende:
      - Eigenbedarf nach Ablauf
      - Bauliche Massnahmen
      - Werkswohnung

    Grund muss im Vertrag angegeben werden!
    Ohne Grund: Befristung unwirksam, Vertrag unbefristet

  c) STAFFELMIETVERTRAG (§ 557a BGB)
  ----------------------------------
    - Mieterhoehungen vorab festgelegt
    - Zeitpunkt und Betrag muessen bestimmt sein
    - Mindestens 1 Jahr zwischen Staffeln
    - Kuendigung kann fuer max. 4 Jahre ausgeschlossen werden

  d) INDEXMIETVERTRAG (§ 557b BGB)
  --------------------------------
    - Miete an Verbraucherpreisindex gekoppelt
    - Anpassung bei Indexaenderung
    - Schriftliche Erklaerung erforderlich

WESENTLICHE VERTRAGSBESTANDTEILE
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  - Vertragsparteien
  - Mietobjekt (genaue Bezeichnung)
  - Mietzins (Kaltmiete + Nebenkosten)
  - Mietbeginn
  - Ggf. Kaution

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3. RECHTE UND PFLICHTEN
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PFLICHTEN DES VERMIETERS
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  - Ueberlassung der Mietsache (§ 535 Abs. 1 BGB)
  - Erhaltung in vertragsmaessigem Zustand
  - Mangelbeseitigung
  - Betriebskostenabrechnung (innerhalb 12 Monate)
  - Rueckzahlung der Kaution (nach Beendigung)

PFLICHTEN DES MIETERS
---------------------
  - Zahlung der Miete (§ 535 Abs. 2 BGB)
  - Zahlung der Nebenkosten
  - Sorgfaeltiger Umgang mit Mietsache
  - Anzeige von Maengeln (§ 536c BGB)
  - Duldung von Erhaltungsmassnahmen (§ 555a BGB)
  - Rueckgabe bei Vertragsende

RECHTE DES MIETERS
------------------
  - Vertragsmaessiger Gebrauch
  - Minderung bei Maengeln (§ 536 BGB)
  - Besuch empfangen
  - Kleintierhaltung (i.d.R. erlaubt)
  - Untervermietung mit Erlaubnis (§ 553 BGB)

SCHOENHEITSREPARATUREN
----------------------
  - Grundsaetzlich Vermieterpflicht
  - Uebertragung auf Mieter moeglich (Klausel)

  Unwirksame Klauseln:
    - Starre Fristen ("alle 3 Jahre")
    - Endrenovierungsklauseln
    - Faellig bei unrenovierter Uebernahme ohne Ausgleich

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4. MIETE UND MIETHOEHE
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MIETPREISBREMSE (§§ 556d-556g BGB)
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  Gilt in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt
  (Landesverordnung erforderlich)

  Regelung:
    - Miete max. 10% ueber ortsueblicher Vergleichsmiete
    - Ausnahmen: Neubau, umfassende Modernisierung, Vormiete

  Ruegepflicht:
    - Mieter muss Verstoss schriftlich ruegen
    - Rueckforderung erst ab Zugang der Ruege

MIETERHOEHUNG AUF VERGLEICHSMIETE (§§ 558-558e BGB)
---------------------------------------------------
  Voraussetzungen:
    - Miete 15 Monate unveraendert
    - Max. 20% in 3 Jahren (Kappungsgrenze)
    - In angespannten Maerkten: Max. 15%
    - Begruendung durch Mietspiegel, Gutachten, Vergleichswohnungen

  Zustimmungsfrist: 2 Monate (bei Ablehnung: Klage moeglich)

MIETERHOEHUNG NACH MODERNISIERUNG (§§ 559-559e BGB)
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  - Max. 8% der Modernisierungskosten pro Jahr
  - Obergrenze: 3 EUR/m2 innerhalb 6 Jahren
  - Bei Miete unter 7 EUR/m2: Max. 2 EUR/m2

  Modernisierung vs. Instandhaltung:
    - Modernisierung: Wertverbesserung (umlegbar)
    - Instandhaltung: Erhaltung (nicht umlegbar)

FAELLIGKEIT UND ZAHLUNG
-----------------------
  - Miete bis zum 3. Werktag des Monats (§ 556b Abs. 1 BGB)
  - Bei Verzoegerung: 2 Monate Rueckstand = Kuendigungsgrund

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5. MIETMAENGEL UND MINDERUNG
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MANGELBEGRIFF (§ 536 BGB)
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  Mangel liegt vor, wenn die tatsaechliche Beschaffenheit von der
  vertraglich vereinbarten (Soll-Beschaffenheit) negativ abweicht.

TYPISCHE MAENGEL
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  - Heizungsausfall
  - Schimmelbefall (wenn nicht vom Mieter verursacht)
  - Laermbelaestigung (Baulärm)
  - Wasserschaden
  - Ungeziefer (Schaben, Maeuse)
  - Defekte Sanitaeranlagen
  - Flaechenunterschreitung (> 10%)

RECHTE DES MIETERS BEI MAENGELN
-------------------------------

  a) MIETMINDERUNG (§ 536 BGB)
  ----------------------------
    - Kraft Gesetzes (keine Erklaerung noetig)
    - Hoehe: Angemessen nach Schwere des Mangels
    - Vorsicht: Zu hohe Minderung = Zahlungsverzug!

    Richtwerte (Einzelfallabhaengig):
      Totalausfall Heizung (Winter):    bis 100%
      Laermbelaestigung Baustelle:      20-30%
      Schimmel im Schlafzimmer:         10-20%
      Warmwasserausfall:                10-20%
      Defekter Aufzug:                  5-10%

  b) MANGELBESEITIGUNG (§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB)
  --------------------------------------------
    - Anspruch auf Beseitigung
    - Fristsetzung empfohlen

  c) SELBSTVORNAHME (§ 536a Abs. 2 BGB)
  -------------------------------------
    - Bei Verzug des Vermieters
    - Kostenersatz vom Vermieter

  d) SCHADENSERSATZ (§ 536a BGB)
  ------------------------------
    - Bei Verschulden des Vermieters
    - Auch fuer Folgeschaeden (z.B. Gesundheit)

ANZEIGEPFLICHT (§ 536c BGB)
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  Mieter MUSS Mangel anzeigen!
  Sonst: Verlust der Rechte, ggf. Schadensersatzpflicht

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6. KUENDIGUNG
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ORDENTLICHE KUENDIGUNG DURCH MIETER
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  - Frist: 3 Monate (§ 573c Abs. 1 BGB)
  - Zum Monatsende
  - Kein Grund erforderlich
  - Schriftform (eigenhaendige Unterschrift)

  WICHTIG: Kuendigung muss bis 3. Werktag des Monats zugehen!

ORDENTLICHE KUENDIGUNG DURCH VERMIETER (§§ 573-573c BGB)
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  Nur mit berechtigtem Interesse:

  a) Eigenbedarf (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB)
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    - Fuer sich, Familienangehoerige, Haushaltsangehoerige
    - Muss im Kuendigungsschreiben begruendet werden

  b) Wirtschaftliche Verwertung (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB)
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    - Erhebliche Nachteile ohne Kuendigung
    - Hohe Anforderungen der Rechtsprechung

  c) Vertragsverletzung (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB)
  ----------------------------------------------
    - Abmahnung meist erforderlich

  Kuendigungsfristen Vermieter (§ 573c Abs. 1 BGB):
    - Bis 5 Jahre Mietdauer:   3 Monate
    - Bis 8 Jahre Mietdauer:   6 Monate
    - Ueber 8 Jahre Mietdauer: 9 Monate

WIDERSPRUCH GEGEN KUENDIGUNG (§ 574 BGB - SOZIALKLAUSEL)
--------------------------------------------------------
  Mieter kann widersprechen, wenn Kuendigung eine Haerte bedeutet:
    - Hohes Alter
    - Krankheit
    - Schwangerschaft
    - Keine Ersatzwohnung findbar

  Frist: Bis 2 Monate vor Vertragsende

AUSSERORDENTLICHE FRISTLOSE KUENDIGUNG
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  Durch Vermieter (§ 543 BGB):
    - Zahlungsverzug: 2 Monate Rueckstand
    - Nachhaltiger Hausfriedensbruch
    - Unerlaubte Gebrauchsueberlassung
    - Erhebliche Gefaehrdung der Mietsache

  Durch Mieter (§ 543, § 569 BGB):
    - Nicht gewährter Gebrauch
    - Gesundheitsgefaehrdung
    - Nachhaltiger Hausfriedensbruch durch Vermieter

SCHOENFRIST BEI ZAHLUNGSVERZUG (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB)
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  Mieter kann fristlose Kuendigung durch vollstaendige Zahlung
  unwirksam machen (innerhalb 2 Monate nach Raeumungsklage).
  Nur einmal in 2 Jahren moeglich!

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7. NEBENKOSTEN/BETRIEBSKOSTEN
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BETRIEBSKOSTEN (§ 556 BGB, BetrKV)
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  Betriebskosten sind Kosten, die dem Eigentuemer durch das Eigentum
  am Grundstueck oder durch den bestimmungsgemaessen Gebrauch laufend
  entstehen.

UMLAGEFAEHIGE KOSTEN (§ 2 BetrKV)
---------------------------------
  1.  Grundsteuer
  2.  Wasserversorgung
  3.  Abwasser
  4.  Heizung
  5.  Warmwasser
  6.  Aufzug
  7.  Strassenreinigung
  8.  Muellabfuhr
  9.  Hausreinigung
  10. Gartenpflege
  11. Beleuchtung (Gemeinschaftsflaechen)
  12. Schornsteinfeger
  13. Sach- und Haftpflichtversicherung
  14. Hauswart
  15. Gemeinschaftsantenne/Kabelanschluss
  16. Wascheinrichtung
  17. Sonstige (z.B. Dachrinnenreinigung)

NICHT UMLAGEFAEHIG
------------------
  - Verwaltungskosten
  - Instandhaltungskosten
  - Bankgebuehren
  - Rechtsschutzversicherung

ABRECHNUNG
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  Frist: 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums (§ 556 Abs. 3 BGB)

  Bei Verspaetung: Nachforderungen ausgeschlossen!
                   (Ausnahme: Vermieter hat Verspaetung nicht zu vertreten)

  Mindestinhalt der Abrechnung:
    - Abrechnungszeitraum
    - Gesamtkosten
    - Verteilerschluessel
    - Anteil des Mieters
    - Abzug der Vorauszahlungen

BELEGEINSICHT (§ 259 BGB)
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  Mieter hat Recht auf Einsicht in Originalbelege
  (in Geschaeftsraeumen des Vermieters/Verwalters)

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8. KAUTION
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HOEHE (§ 551 BGB)
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  Maximal 3 Monatskaltmieten (ohne Nebenkosten)

ZAHLUNGSWEISE
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  - Mieter darf in 3 Monatsraten zahlen
  - Erste Rate bei Beginn des Mietverhältnisses

ANLAGE
------
  - Vermieter muss Kaution getrennt vom Vermoegen anlegen
  - Uebliche Verzinsung
  - Zinsen stehen dem Mieter zu

RUECKZAHLUNG
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  - Nach Ende des Mietverhältnisses
  - Prüfungsfrist: i.d.R. 3-6 Monate
  - Vermieter darf fuer berechtigte Forderungen einbehalten

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9. GEWERBERAUMMIETE
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UNTERSCHIEDE ZUR WOHNRAUMMIETE
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  - Weitgehende Vertragsfreiheit
  - Kein Kuendigungsschutz
  - Befristung ohne Grund moeglich
  - Miethoehe frei verhandelbar
  - Schriftformerfordernis beachten!

TYPISCHE KLAUSELN
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  - Konkurrenzschutz
  - Betriebspflicht
  - Sortimentsbindung
  - Umsatzmiete
  - Wertsicherungsklauseln
  - Option zur Verlaengerung

KUENDIGUNG
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  - Frist: Gesetzlich 6 Monate zum Quartalsende
  - Vertraglich oft anders geregelt
  - Ausserordentliche Kuendigung wie bei Wohnraum moeglich

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10. WOHNUNGSEIGENTUMSRECHT (WEG)
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GRUNDBEGRIFFE
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  - Sondereigentum: Wohnung selbst
  - Gemeinschaftseigentum: Treppenhaus, Dach, Fassade, Grundstueck
  - Teileigentum: Gewerbliche Einheiten

WOHNUNGSEIGENTUEMERGEMEINSCHAFT (WEG)
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  - Rechtsfaehige Gemeinschaft (§ 9a WEG)
  - Verwaltung des Gemeinschaftseigentums
  - Verwalter (meist extern)

EIGENTUEMERVERSAMMLUNG
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  - Mindestens 1x jaehrlich
  - Beschluesse mit Mehrheit
  - Beschlussanfechtung innerhalb 1 Monat

HAUSGELD
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  - Monatliche Vorauszahlung fuer:
    - Betriebskosten
    - Instandhaltungsruecklage
    - Verwaltungskosten
  - Jaehrliche Abrechnung

VERHAELTNIS MIETER - WEG
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  - Mieter ist nicht Teil der WEG
  - Beschluesse binden Mieter nur ueber Mietvertrag
  - Vermieter muss WEG-Beschluesse an Mieter weitergeben

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11. WICHTIGE PARAGRAPHEN
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  BGB - BUERGERLICHES GESETZBUCH
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  § 535     Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags
  § 536     Mietminderung bei Sachmangeln
  § 536a    Schadens- und Aufwendungsersatz
  § 536c    Anzeigepflicht des Mieters
  § 543     Ausserordentliche fristlose Kuendigung
  § 550     Form des Mietvertrags
  § 551     Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten
  § 553     Untervermietung
  § 555a-f  Erhaltung und Modernisierung
  § 556     Betriebskosten
  § 556d    Mietpreisbremse
  § 557-559 Mieterhoehung
  § 568     Form und Inhalt der Kuendigung
  § 569     Fristlose Kuendigung
  § 573     Ordentliche Kuendigung des Vermieters
  § 573c    Kuendigungsfristen
  § 574     Widerspruch des Mieters (Sozialklausel)
  § 575     Zeitmietvertrag

  WEITERE GESETZE
  ---------------
  BetrKV    Betriebskostenverordnung
  WoFlV     Wohnflaechenverordnung
  HeizkV    Heizkostenverordnung
  WEG       Wohnungseigentumsgesetz
  MietenWoG Mietpreisregelungen der Laender

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12. PRAXISBEISPIELE
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BEISPIEL 1: MIETMINDERUNG BEI HEIZUNGSAUSFALL
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  Im Januar faellt die Heizung komplett aus.
  Vermieter reagiert erst nach 1 Woche.

  Rechtslage:
    - Mietminderung bis 100% fuer Ausfallzeit im Winter
    - Anzeige an Vermieter erforderlich
    - Dokumentation wichtig (Fotos, Zeugen)

BEISPIEL 2: KUENDIGUNG WEGEN EIGENBEDARF
----------------------------------------
  Vermieter kuendigt wegen Eigenbedarf fuer Tochter.
  Mieter wohnt seit 10 Jahren in der Wohnung.

  Rechtslage:
    - Kuendigungsfrist: 9 Monate
    - Eigenbedarf muss konkret und nachvollziehbar sein
    - Mieter kann Haertewiderspruch pruefen

BEISPIEL 3: VERSPAETETE NEBENKOSTENABRECHNUNG
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  Abrechnungszeitraum: 01.01.2025 - 31.12.2025
  Abrechnung geht zu am: 15.02.2027

  Rechtslage:
    - Frist (12 Monate = bis 31.12.2026) verstrichen
    - Nachforderung ausgeschlossen
    - Guthaben muss trotzdem ausgezahlt werden!

BEISPIEL 4: KAUTION BEI ZAHLUNGSVERZUG
--------------------------------------
  Mieter zahlt 2 Monate keine Miete.
  Vermieter will Kaution verwenden.

  Rechtslage:
    - Waehrend Mietverhältnis: Verrechnung umstritten
    - Besser: Abmahnung und ggf. Kuendigung
    - Nach Beendigung: Verrechnung zulaessig

BEISPIEL 5: SCHOENHEITSREPARATUREN
----------------------------------
  Mietvertrag von 2010 enthaelt starre Fristklausel:
  "Kueche und Bad alle 3 Jahre, Wohnraeume alle 5 Jahre"

  Rechtslage:
    - Klausel unwirksam (BGH-Rechtsprechung)
    - Schoenheitsreparaturen fallen an Vermieter zurueck
    - Mieter muss nicht renovieren

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WICHTIGER HINWEIS
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  sind oft komplex und erfordern fachkundige Begleitung.

  Bei konkreten Fragen wenden Sie sich an:
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    - Haus- und Grundeigentuemerverbaende
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